松綁限購(gòu)不一定會(huì)刺激樓市消費(fèi)

　　繼杭州、溫州、長(zhǎng)沙等城市醞釀松綁限購(gòu)的消息被辟謠后，廣西南寧率先打響了放松限購(gòu)的第一槍。而近日，天津?yàn)I海新區(qū)對(duì)外宣稱，將實(shí)施差別化限購(gòu)，推出共有產(chǎn)權(quán)模式購(gòu)房政策，購(gòu)房人交一成首付款就能先住房，待經(jīng)濟(jì)條件成熟后再購(gòu)回其他產(chǎn)權(quán)。

　　上述城市放松限購(gòu)的行為被業(yè)界認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)正在釋放刺激樓市的信號(hào)。然而，在中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛看來，放松限購(gòu)是個(gè)別城市實(shí)施分類調(diào)控的一種做法，或不排除是地方樓市消化存量的一種方式，但不一定會(huì)起到救市的作用。

　　放松限購(gòu)只是救市的權(quán)宜之計(jì)

　　近來，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)整體下行態(tài)勢(shì)。4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年第一季度樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積為2.01億平方米，銷售額為1.33億元，同比下降3.8%、5.2%，其中住宅銷售面積、金額分別下降5.7%、7.7%，杭州、福州、常州乃至北京、上海等眾多城市在今年3月份都出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅也在下降，第一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15339億元，增速環(huán)比回落2.5%。

　　不僅如此，庫(kù)存過高也是影響樓市持續(xù)發(fā)展的主要因素之一。據(jù)上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，截至今年3月底，全國(guó)受監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為8401萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2%，同比增長(zhǎng)16.3%，創(chuàng)下了近5年的歷史新高。在包括北、上、廣、深等一線城市在內(nèi)的20個(gè)城市中，有14個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)環(huán)比上升，其中北京、深圳和茂名3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，環(huán)比增幅分別達(dá)到10%、9.8%和7.5%。

　　胡志剛在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，受樓市銷量過低和庫(kù)存過高影響，一些地方政府不得不重新考慮限購(gòu)政策松綁的可能性，這種做法是個(gè)別地方政府對(duì)樓市實(shí)施的分類調(diào)控。為確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，2013年，國(guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出了新的思路，不同城市可以根據(jù)自身特點(diǎn)出臺(tái)或緊或松的微調(diào)政策，而目前南寧、天津執(zhí)行的松綁限購(gòu)政策正是中央允許地方實(shí)施差別化、雙軌制、市場(chǎng)化調(diào)節(jié)等樓市分類調(diào)控政策中的一種，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，放松限購(gòu)只是救市的權(quán)宜之計(jì)，并非長(zhǎng)久之計(jì)。

　　能否刺激樓市消費(fèi)市場(chǎng)說了算

　　“雖然中央允許地方政府實(shí)施分類調(diào)控，但是地方松綁限購(gòu)能否救市還得由市場(chǎng)說了算?！焙緞傉f，“就目前情況看，一些地方政府為刺激市場(chǎng)需求開始放松限購(gòu)，這種做法或許會(huì)在某種程度上起到救市作用，但大多數(shù)城市的樓市呈現(xiàn)‘買漲不買跌’的態(tài)勢(shì)，越是降低房?jī)r(jià)購(gòu)買的人越少，一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過降價(jià)的方式促銷，并沒有增大房屋的銷售量。松綁限購(gòu)最終能否促進(jìn)樓市銷量和消化庫(kù)存，還要看實(shí)際運(yùn)行的效果。”

　　記者了解到，就在溫州、長(zhǎng)沙、杭州等地相繼傳出樓市正在醞釀松綁限購(gòu)政策之際，溫州的房?jī)r(jià)已連續(xù)下跌31個(gè)月，部分房源價(jià)格腰斬，并且仍有繼續(xù)下跌的趨勢(shì)；杭州也頻頻爆出樓盤打折促銷的消息，遭到市民圍觀熱捧，但銷售未能重現(xiàn)火爆場(chǎng)景。業(yè)界人士表示，限購(gòu)政策主要集中在重點(diǎn)城市和市場(chǎng)購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，但經(jīng)過多年限購(gòu)，再加上房地產(chǎn)稅開征預(yù)期的壓力，投資投機(jī)性需求已基本得到控制，而房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，真正有承受力的人并不多，即便放開限購(gòu)，也只能達(dá)到短期刺激效應(yīng)，很難持續(xù)下去。

　　樓市可持續(xù)發(fā)展靠開發(fā)企業(yè)的成功轉(zhuǎn)型

　　胡志剛認(rèn)為，地方試圖松綁限購(gòu)為的是拉動(dòng)樓市需求，或許在短期內(nèi)能達(dá)到刺激消費(fèi)的目的，但從樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，只有當(dāng)開發(fā)企業(yè)賦予房屋文化、科技等更多內(nèi)涵的時(shí)候，才能真正促進(jìn)樓市的銷售。開發(fā)企業(yè)需要改變傳統(tǒng)的銷售觀念，由開發(fā)商轉(zhuǎn)型為服務(wù)商，更多地考慮如何為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。

　　“過去，房地產(chǎn)企業(yè)是單純的開發(fā)土地和建造房屋的開發(fā)商，所銷售的也只是鋼筋、水泥、混凝土，而未來的房地產(chǎn)企業(yè)要做的不僅是加工土地，還應(yīng)將文化、歷史、山水、風(fēng)光、鄉(xiāng)愁等多種元素融入房屋中，推銷一種以人為本的生活方式，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式也應(yīng)由商品房買賣逐步轉(zhuǎn)向完全或部分持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)并注重發(fā)展社區(qū)的配套服務(wù)。目前，萬(wàn)科正在積極探索成熟的社區(qū)商業(yè)模式，利用先進(jìn)的移動(dòng)互聯(lián)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等信息技術(shù)，打造藍(lán)卡居家醫(yī)療服務(wù)和家庭醫(yī)生服務(wù)的全新模式。”胡志剛說。

　　胡志剛表示，未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要倚靠市場(chǎng)需求來進(jìn)行調(diào)控，只有滿足了主流消費(fèi)群體的購(gòu)房訴求，開發(fā)商才能真正賺取利潤(rùn)、贏得市場(chǎng)，而房地產(chǎn)企業(yè)的成功轉(zhuǎn)型，不僅關(guān)乎自身的發(fā)展，還會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。目前，一些地方實(shí)施松綁限購(gòu)政策只是針對(duì)樓市進(jìn)行的一種分類調(diào)控，能否達(dá)到預(yù)期效果還要經(jīng)受市場(chǎng)的檢驗(yàn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未必利于房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。（本報(bào)記者邱莎）

來源：中華建筑報(bào)

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