樓市難言拐點(diǎn) 調(diào)控需要定力

　　一向熱鬧的房地產(chǎn)市場(chǎng)從不冷清。十年的一路高歌，突飛猛進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為世界上擴(kuò)張最快、最受關(guān)注的市場(chǎng)。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)的快速發(fā)展對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民生活水平、促進(jìn)就業(yè)功不可沒(méi)。但是房地產(chǎn)的超常規(guī)發(fā)展也留下了巨大的后遺癥，樓市過(guò)熱已經(jīng)成為阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　最近，安徽、江蘇等省的三四線城市甚至經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會(huì)城市浙江杭州的樓市出現(xiàn)調(diào)整，“沉不住氣”的地方政府出手“救市”，安徽銅陵、廣西南寧、天津?yàn)I海、江蘇無(wú)錫、杭州蕭山五地的政府調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，引發(fā)輿論強(qiáng)烈反響，各種聲音攪動(dòng)得房地產(chǎn)市場(chǎng)更加熱鬧，成為國(guó)內(nèi)外矚目的焦點(diǎn)。

　　那么，應(yīng)如何認(rèn)識(shí)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)？目前個(gè)別地方樓市下行是偶然的區(qū)域現(xiàn)象還是必然的普遍趨勢(shì)？市場(chǎng)調(diào)整是高燒后降溫回歸正常的過(guò)程還是預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)本身周期性拐點(diǎn)的到來(lái)？市場(chǎng)是否已經(jīng)過(guò)冷到了需要救市的程度？房?jī)r(jià)走勢(shì)迷霧重重，不僅使想要購(gòu)房的消費(fèi)者十分糾結(jié)、難以定奪，也給政府正確進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控決策帶來(lái)影響。

　　對(duì)于當(dāng)前一些地方樓市的下行會(huì)否發(fā)展為全國(guó)性的普遍趨勢(shì)，還有待觀察。一系列數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的壓力開(kāi)始分化，未來(lái)需密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)中的量?jī)r(jià)信號(hào)、預(yù)期變化。

　　從宏觀數(shù)據(jù)看，一季度GDP增長(zhǎng)7.4%，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)但增速趨緩；3月份廣義貨幣（M2）增長(zhǎng)12.1%，創(chuàng)15年新低，低于政府工作報(bào)告中全年13%的既定目標(biāo)，但當(dāng)前貨幣環(huán)境并無(wú)明顯的寬松跡象。

　　從房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，一季度全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比下降25.2%，為近年來(lái)最大降幅；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為1.5萬(wàn)億元，增速比2013年全年回落3個(gè)百分點(diǎn)。

　　從上市房企一季報(bào)看，上市房企的盈利下降而負(fù)債增長(zhǎng)。據(jù)Wind資訊的數(shù)據(jù)，126家上市房企今年一季度歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)為106.23億元，較去年同期下滑6.36%；負(fù)債合計(jì)2.31萬(wàn)億元，較去年同期增長(zhǎng)25.07%。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化緣于近年來(lái)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡。一些地方樓市的非理性繁榮透支了未來(lái)的發(fā)展空間。近十年來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)迅速擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)一路攀升、持續(xù)升溫，期間一直沒(méi)有像樣的調(diào)整，特別是在經(jīng)歷一輪房地產(chǎn)的強(qiáng)刺激后，漲勢(shì)更加迅猛，熱度更高。以北京為例，十年間，北京的樓市單價(jià)從2000元左右上漲到今天令人咋舌的程度。如果說(shuō)北京樓市價(jià)格十年十幾倍甚至二十幾倍的漲幅背后有首都需求旺盛而又不具備大規(guī)模提升供給的客觀條件支撐，那么，在那些三四線城市，經(jīng)歷了過(guò)去數(shù)年房地產(chǎn)大干快上的“高燒”之后則沒(méi)有足夠的需求支撐溫度只升不降。而過(guò)熱降溫正是我們所希望的，是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的回歸過(guò)程。

　　從全國(guó)范圍看，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍在上漲，只是漲幅趨緩。不久前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度總體房?jī)r(jià)穩(wěn)定，均價(jià)雖然有所變動(dòng)，但變化不大。一線城市房?jī)r(jià)溫和上漲，部分二線城市房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，一些住房存量比較多的三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降。房?jī)r(jià)的分化是正常的市場(chǎng)表現(xiàn)。目前，沒(méi)有證據(jù)明確表示房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)全面下跌，也難言房地產(chǎn)行業(yè)周期性拐點(diǎn)到來(lái)。即使是最近房地產(chǎn)回落較大的城市，市場(chǎng)調(diào)整也才剛剛開(kāi)始，遠(yuǎn)沒(méi)到需要救市的程度。之所以引發(fā)這么大的動(dòng)靜是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)牽一發(fā)而動(dòng)全身。有人統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，每個(gè)房屋產(chǎn)品包含至少18000個(gè)子產(chǎn)品，上下游關(guān)聯(lián)著60多個(gè)產(chǎn)業(yè)、3000多個(gè)行業(yè)，因此，房產(chǎn)市場(chǎng)變化格外引人關(guān)注。

　　正如發(fā)高燒的病人退燒過(guò)急會(huì)引起虛脫等不良反應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫也不能不顧及經(jīng)濟(jì)的承受力。所以今年政府工作報(bào)告提出，針對(duì)不同城市房地產(chǎn)情況實(shí)行分類調(diào)控。根據(jù)不同人群的需求、不同城市的情況，分類施策、分城施策，使房?jī)r(jià)回歸理性。但是，“分類調(diào)控”不能成為一些地方政府“松綁”“救市”的擋箭牌，即使地方政府的政策調(diào)整仍以滿足剛需、支持改善型住房為導(dǎo)向，也應(yīng)防止其被市場(chǎng)誤讀，影響樓市預(yù)期。

　　房地產(chǎn)問(wèn)題是個(gè)大問(wèn)題，它一頭連著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一頭連著民生，經(jīng)濟(jì)是大事，民生無(wú)小事。在中國(guó)，沒(méi)有哪個(gè)市場(chǎng)所受到的關(guān)注能超過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也從來(lái)不缺看點(diǎn)，每到重要節(jié)點(diǎn)，各種聲音就會(huì)響起。眼下，樓市又到了一個(gè)重要的關(guān)口。對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，既要正視“高燒”存在的現(xiàn)實(shí)性，又要對(duì)市場(chǎng)變化理性解讀，審慎應(yīng)對(duì)，在著手防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，保持調(diào)控的定力，不被聒噪之聲所干擾，以免好不容易得來(lái)的結(jié)構(gòu)調(diào)整的良好開(kāi)端被開(kāi)倒車。

來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

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