中國(guó)房地產(chǎn)泡沫了嗎？

私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球近日發(fā)布了專題報(bào)告《中國(guó)房地產(chǎn)泡沫了嗎》。報(bào)告指出，東部沿海城市寧波一家本地房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)揭示了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新風(fēng)險(xiǎn)。鑒于今年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增速將繼續(xù)放緩，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商借貸過度并可能出現(xiàn)債務(wù)違約的擔(dān)憂在不斷加劇。

報(bào)告提醒，根據(jù)魯比尼全球經(jīng)濟(jì)推算，中國(guó)30%的銀行貸款流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，同時(shí)土地和房屋在大多數(shù)貸款中又被用于抵押。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，貢獻(xiàn)了16%的中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。考慮到相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，房地產(chǎn)業(yè)的任何放緩都可能對(duì)更廣泛的中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

隨著今年宏觀經(jīng)濟(jì)的整體放緩，高緯環(huán)球預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)的下行趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

下行趨勢(shì)仍將持續(xù)

高緯環(huán)球的報(bào)告指出，在消費(fèi)者支付能力透支、信貸環(huán)境繼續(xù)收緊以及政府對(duì)地下金融監(jiān)控趨嚴(yán)的情況下，中國(guó)住宅市場(chǎng)很難重現(xiàn)過去幾年中量?jī)r(jià)齊升的高速增長(zhǎng)盛況。中國(guó)新的領(lǐng)導(dǎo)層承諾追求更加平衡的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的調(diào)控政策。

在今年的“兩會(huì)”閉幕式新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)重申抑制投機(jī)投資性需求，根據(jù)不同的城市情況，因類施策，因城施策。這表明防止房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快仍將是調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)。此外，更多金融領(lǐng)域改革所衍生的投資產(chǎn)品或?qū)⒎至髟就断蚍康禺a(chǎn)領(lǐng)域的儲(chǔ)蓄存款，從而可能對(duì)住宅產(chǎn)品的投資需求造成沖擊。

因此，在這種調(diào)控背景下，開發(fā)商在產(chǎn)品定價(jià)上更加趨于保守。據(jù)報(bào)道，一些城市高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)下調(diào)，并且一些開發(fā)商有可能會(huì)進(jìn)一步采取“以價(jià)換量”的市場(chǎng)策略。但高緯環(huán)球的分析認(rèn)為，除了在一些存量嚴(yán)重過剩的三四線城市，大規(guī)模降價(jià)的可能性似乎不大。相反，溫和的市場(chǎng)將引導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)更加謹(jǐn)慎并與市場(chǎng)需求同步，從而優(yōu)化開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表。

高緯環(huán)球研究部大中華區(qū)執(zhí)行董事林榮杰預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)加速洗牌和整合。主要的上市開發(fā)商將憑借良好的資金狀況和多元化融資渠道，增加其在疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，即使遭遇市場(chǎng)動(dòng)蕩，表現(xiàn)也會(huì)好于規(guī)模相對(duì)較小的開發(fā)商。例如，為拓展美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，上海綠地集團(tuán)最近宣布分拆旗下部分業(yè)務(wù)和項(xiàng)目在香港上市。以綠地和萬科為代表的中國(guó)大型房地產(chǎn)開發(fā)商積極在海外尋求新的住宅開發(fā)項(xiàng)目。

林榮杰還表示：“雖然當(dāng)前市場(chǎng)的動(dòng)蕩和消極情緒可能在短期內(nèi)給市場(chǎng)前景蒙上陰影，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，基于宏觀環(huán)境方面的一些積極因素的推動(dòng)，我們認(rèn)為住宅銷售仍將會(huì)保持在一個(gè)健康的水平。”首先，城鎮(zhèn)化仍將是住宅需求的主導(dǎo)性驅(qū)動(dòng)力量。國(guó)務(wù)院于3月16日印發(fā)了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020年）》，《規(guī)劃》提出到2020年，城鎮(zhèn)化率將從2012年年底的52.6%提高到60%。與此同時(shí)，中央政府將繼續(xù)抑制高端房地產(chǎn)投機(jī)投資需求，同時(shí)加大普通商品房的供應(yīng)以滿足需求。此外，二胎政策的放開對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)利好消息。最后，2014年7.5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，加上持續(xù)的經(jīng)濟(jì)改革和不斷改善的全球外部需求，仍將為就業(yè)和收入增長(zhǎng)提供足夠的支持，進(jìn)而刺激住宅市場(chǎng)的需求。

減少土地財(cái)政依賴

目前，銀行貸款無力償還的現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)。近期，作為太陽(yáng)能面板制造商的上海超日太陽(yáng)能科技股份有限公司的債務(wù)違約事件，引發(fā)了人們對(duì)中國(guó)金融體系的擔(dān)憂。根據(jù)摩根士丹利數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)債務(wù)已飆升至現(xiàn)今國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的250％。另外，國(guó)內(nèi)的“影子銀行”更是增加了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不確定性。根據(jù)穆迪投資服務(wù)公司評(píng)估，“影子銀行”的規(guī)模約占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的39%到55%之間。雖然以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來看這一比例并不高，但是增長(zhǎng)速度很快。

毫無疑問，去杠桿化必將是一個(gè)復(fù)雜的過程，并甚至有可能影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，中國(guó)政府一直積極地采取預(yù)防措施。近期，中國(guó)人民銀行參照巴塞爾協(xié)議III標(biāo)準(zhǔn)頒布了《商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理辦法》，《辦法》要求自今年3月1日起，商業(yè)銀行需將流動(dòng)性資產(chǎn)儲(chǔ)備保持在資金凈流出量的60％，到2018年，該比例要上升到100％。銀行系統(tǒng)將建立存款保險(xiǎn)制度，并加快利率自由化和推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)利率自主定價(jià)權(quán)。

與此同時(shí)，存款保險(xiǎn)將有助于減少潛在的銀行擠兌現(xiàn)象和銀行違約的傳染效應(yīng)。此外，未來幾年中國(guó)政府將逐步減少地方政府的債務(wù)，具體做法是在各省成立資產(chǎn)管理公司，購(gòu)買地方政府融資平臺(tái)債務(wù)（主要是銀行和信托公司貸款），進(jìn)行債務(wù)重組，以提高借款人還款的可能性。這有別于之前的創(chuàng)建一個(gè)統(tǒng)一的中央機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)購(gòu)買地方政府銀行債務(wù)的方案。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅的引入將為地方政府提供穩(wěn)定的資金來源，并減少對(duì)土地財(cái)政的依賴。

即便如此，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)曾指出：“個(gè)別債務(wù)違約難以避免?！备呔暛h(huán)球?qū)Υ搜哉摰慕庾x是政府意在減少隱性擔(dān)保帶來的“道德風(fēng)險(xiǎn)”和減緩杠桿率的累積。但是允許違約的出現(xiàn)有可能會(huì)挫傷投資者信心從而引發(fā)信貸緊縮，并觸發(fā)更多的債務(wù)違約，甚至?xí)澳切╅_發(fā)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并且擁有較強(qiáng)的還款能力的開發(fā)商，進(jìn)而可能會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。盡管如此，中國(guó)政府正在努力避免金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。在高緯環(huán)球看來，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)急速放緩，政府將會(huì)在很大程度上求助于經(jīng)濟(jì)的大杠桿——利率、匯率和銀行貸款。（作者 李高超）

來源：國(guó)際商報(bào)

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