11城首輪土拍攬金超5500億，融創(chuàng)再成“地王”

房地產(chǎn)小陽春之后，土地市場的炎炎“盛夏”如期而至。

5月15日，伴隨天津45宗供地出讓金變現(xiàn)498億元，全國熱點(diǎn)城市首批地拍也漸次落地。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在由北京、深圳、長春、廣州、重慶、無錫、沈陽、天津等11城構(gòu)成的首輪土拍中，總出讓金額超過5500億元。

從城市來看，本輪競逐杭州奪冠，土地出讓金實(shí)現(xiàn)1178億元，其后依次為北京、廣州、重慶、天津，分別實(shí)現(xiàn)土地出讓1110億、906億、635億、498億。

出讓金高漲背后，本輪土拍大戰(zhàn)慘烈程度猶勝以往。舉例來看，4月26日，廣州拍地48宗，7宗地價(jià)封頂；4月28日，重慶拍地46宗，最高溢價(jià)率130%；5月7日杭州拍地57宗，41宗封頂；北京亦是多宗土拍觸及地價(jià)上限。

而本輪土拍，也在一定程度上反映了出各城市的樓市熱度。北京、廣州、深圳、杭州、重慶、天津等熱門城市，熱度較高。與之相對(duì)，這些城市的土拍也引來了一眾房企的廝殺。

房企廝殺土地市場，杭州重慶最甚

在北京土拍中，外地房企房最為亮眼。其中，深圳房企卓越除以39億獨(dú)攬朝陽某地塊外，還與首開、中交聯(lián)合斬獲3宗，成為本輪土拍的最大黑馬。

此外，廣州越秀、福州金輝也是首次進(jìn)京。

當(dāng)然，知名拿地大戶融創(chuàng)依舊名副其實(shí)。除以26億獨(dú)得朝陽某地塊外，融創(chuàng)還與其他房企聯(lián)合拿地5宗。其中，融創(chuàng)與石泰聯(lián)合拿下的石景山某地塊，成交價(jià)高達(dá)64億元。

相對(duì)而言北京各地塊溢價(jià)率相對(duì)較低，最高一宗溢價(jià)地塊位于通州城市副中心，溢價(jià)率為25%。

與北京相比，重慶本輪土拍高出天際，平均溢價(jià)超55%。其中，招商蛇口以32.5億元競得沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)地塊，溢價(jià)率約為130%。

而在重慶拿地金額榜單中，龍湖、融創(chuàng)、中交建位居前三，分別為92億、78億、48億。其中，融創(chuàng)拿地最多，8塊地總面積約1159畝；其后是龍湖，拿到5塊地，總面積約996畝。

類似的一幕發(fā)生在杭州，其平均溢價(jià)率超25%。其中，敢于獲取高價(jià)地塊而廣受爭議的融信再次登頂杭州首拍。7宗地塊，461畝土地，229成交額，融信再次上演著拿地神話。此外，緊隨融信之后的是濱江、融創(chuàng)、華潤置地、中駿。

在天津，這場拿地戰(zhàn)依舊火熱。在拿地金額榜單中，融創(chuàng)、大連同岳、綠城高居前三，分別投入73億、45億、43億。

而在地寡人多的深圳土拍市場，卻成了龍光與佳兆業(yè)的雙龍戲珠，兩者合計(jì)拿地3宗，共耗資105億，占總成交價(jià)的76%。

不難發(fā)現(xiàn)，在上述土拍熱門城市中，融創(chuàng)依舊是那個(gè)出鏡頻率最高的房企。且在重慶、天津、杭州等熱門城市拿地金額皆位居行業(yè)前三。此外，龍湖、卓越、融信等一眾也在特定城市重點(diǎn)布局，諸如龍湖之于重慶，卓越之于北京，融信之于杭州。

土拍加速房企二八分化，中小房企危矣

無獨(dú)有偶，在一份4月至今房企拿地榜中，融創(chuàng)、龍湖、融信、卓越赫然都在行業(yè)前十名單，融創(chuàng)高居首位。

行業(yè)人士指出，隨著各地集中供地、限地價(jià)、限房價(jià)、競自持等政策實(shí)施，融資利率低、負(fù)債率低的房企優(yōu)勢明顯，其拿地意愿/能力也越來越強(qiáng)。盡管行業(yè)進(jìn)入“白銀”時(shí)代，但房企深知“手中有地才能變現(xiàn)，才能逆勢增長”的道理。

以融創(chuàng)為例，2020年末凈負(fù)債率降為96%（小于1），非受限現(xiàn)金短債比為1.08，兩項(xiàng)指標(biāo)達(dá)標(biāo)；只有剔除預(yù)收款的后復(fù)債率高于70%，依舊處于紅線之列。

從紅檔降為黃檔的融創(chuàng)，似乎又有了拿地的底氣。

但從債務(wù)總量而言，融創(chuàng)2020年新增680億，總債務(wù)依舊高達(dá)9305億元。同時(shí)，融創(chuàng)長/短債比值由2019年末的1.38提升至2020年末的2.31。從這個(gè)視角來看，融創(chuàng)的黃檔有幾絲“財(cái)務(wù)”成分。

“無視債務(wù)增長，瘋狂拿地背后的邏輯還是賣房變現(xiàn)，房企總不能連地也沒了，這是個(gè)根本問題?！鄙鲜鲂袠I(yè)人士補(bǔ)充道。

相比之下，龍湖的壓力可能要小的多。2020年龍湖融資利率為4.39%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率67%、凈負(fù)債率46.5%、現(xiàn)金短債比為4.24倍。

這家三檔全綠的“優(yōu)等生”，手握778億現(xiàn)金，“買買買”底氣十足。從本輪集中供地來看，重慶、杭州、福州都是龍湖的主戰(zhàn)場。

而拋開本次集中供地，根據(jù)中指研究院公布的2021年1-4月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額榜來看，龍湖以210億元高居第9位。

“房企積極拿地，還來源于對(duì)房價(jià)看漲的預(yù)期?！?/p>

5月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了4月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)情況。經(jīng)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測，4月份全國70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅總體有所擴(kuò)大。

具體來看，4月70城新建房價(jià)環(huán)比上升的有65個(gè)，其中廣州、重慶、武漢、海口環(huán)比漲幅1%。此外，4月70城新建房價(jià)同比上升的有64個(gè)，其中廣州、徐州等地同比漲幅超過9%。

房價(jià)上升、地王頻現(xiàn)，或在傳遞房地產(chǎn)行業(yè)的向好預(yù)期，但這可能超出了集中供地政策一開始的設(shè)定預(yù)期。

更有分析人士指出，“去年有三道紅線，今年是限地價(jià)、限房價(jià)，房企利潤空間被大幅壓縮。較低的售價(jià)，較高的拿地成本，壓縮的不僅是企業(yè)利潤，還會(huì)是房子的‘質(zhì)量’?！彼蛉さ?，“沒準(zhǔn)今年就是房子質(zhì)量最差的一年?！?/p>

但有一點(diǎn)始終沒變，那就是中小房企越來越難了?！叭ジ軛U便沒了錢，沒了錢便拿不到地，沒了地最后還要怎么活？”一位小房企管理人員無奈說道。

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀