星庫空間白羽：我不diss互聯(lián)網(wǎng)，就是聊聊共享辦公的互聯(lián)網(wǎng)思維

　　【編者按】共享辦公有很多維度，比如互聯(lián)網(wǎng)的維度、資本的維度和商業(yè)本身的維度。從發(fā)展的軌跡或者商業(yè)的增速來講，共享辦公行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)會有本質(zhì)...

　　“共享辦公有很多維度，比如互聯(lián)網(wǎng)的維度、資本的維度和商業(yè)本身的維度。從發(fā)展的軌跡或者商業(yè)的增速來講，共享辦公行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)會有本質(zhì)的區(qū)別。當互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展到頂層的時候，我們要看看往后的趨勢是什么。”作為互聯(lián)網(wǎng)的絕對擁躉者，星庫空間CEO白羽在中國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理生態(tài)鏈大會，《聚焦本質(zhì)，忘記互聯(lián)網(wǎng)法則》的主題演講中講到。

　　星庫空間創(chuàng)始人白羽

　　在過去的一年里，星庫空間新增16家共享辦公店，北京所有地區(qū)的出租率都超過90%。也正是憑借今年在行業(yè)內(nèi)的卓越表現(xiàn)，星庫空間在2017年第二屆“佰仕鴻鵠獎”評選中榮獲“年度空間再造之星”獎。這是繼2016年之后，星庫空間再度獲得此項殊榮。

　　一、精品共享辦公的本地化服務商

　　星庫空間把自己定位為精品共享辦公的本地化服務商。從2015年成立至今，在三年的時間里，星庫空間已全面進入2.0時代。

　　星庫空間上海珠江創(chuàng)意中心

　　1、產(chǎn)品形態(tài)和服務模式已經(jīng)與同行有較大區(qū)別

　　2、原創(chuàng)的設計已經(jīng)能夠為客戶提供良好的體驗

　　3、自主知識產(chǎn)權的APP形成開放生態(tài)

　　4、高質(zhì)量的客戶支撐起社群價值

　　二、共享辦公的變革

　　星庫空間北京菁英谷社區(qū)

　　1、傳統(tǒng)商辦開啟大規(guī)模重構

　　傳統(tǒng)的商辦市場以國有企業(yè)和外資客戶為主。如今，越來越多的企業(yè)雖然規(guī)模不大，但是人均生產(chǎn)力非常高。中小企業(yè)正成為商辦市場的主力軍，企業(yè)家精神通過共享社區(qū)得到強化和支持。

　　2、以城市更新的方式進行價值重塑

　　中心城市大規(guī)模開發(fā)階段業(yè)已結束，小企業(yè)聚集，如果沒有足夠的管理，就代表品質(zhì)的下降和租金的下滑。共享辦公對碎片化和非標化資產(chǎn)以城市更新的方式進行價值重塑，解決了城市中心的難題。

　　在白羽看來，城市中大量的資產(chǎn)是以碎片化存在的，誰能把碎片化的資產(chǎn)管理起來，裝進優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容，這個資產(chǎn)的價值終有一天會在資產(chǎn)市場上得到回報。

　　3、數(shù)字化技術與智能化技術結合

　　越來越多的小企業(yè)出現(xiàn)，就代表越來越多的差異化和個性化需求，中國企業(yè)還有很多的需求沒有被滿足。服務商需要用數(shù)字化的方法把千千萬萬小企業(yè)的需求解決掉，當把數(shù)字化技術、智能化技術相結合，產(chǎn)業(yè)形態(tài)將發(fā)生長遠的變化。

　　三、共享辦公的本質(zhì)

　　1、從經(jīng)營邏輯上看，共享辦公并不是“二房東”

　　從經(jīng)營形式上，大部分共享辦公都有直租方式，以賺取租差為表現(xiàn)。從這點上，共享辦公很像“二房東”。

　　從經(jīng)營邏輯上，兩者完全不同。“二房東”追求絕對低價長租約的物業(yè)，通過業(yè)態(tài)變換，或者利差，這是過去二十年比較典型的城市更新形態(tài)，例如眾多工業(yè)遺址的開發(fā)。而共享辦公更強調(diào)以創(chuàng)意打造精細化產(chǎn)品，并通過服務使企業(yè)得到升級的服務，在市場價的基礎上獲得溢價，租約相對中期為主。

　　2、從行業(yè)屬性來看，共享辦公是服務業(yè)

　　共享辦公并不生產(chǎn)房屋，而是以創(chuàng)意對空間進行升級，以服務為空間注入價值，因此屬于精細化服務行業(yè)，接近于酒店業(yè)。共享辦公解決了碎片化資產(chǎn)的標準化數(shù)字化管理的問題，經(jīng)營模式也多以直租或者品牌加盟體現(xiàn)，與連鎖酒店類同。

　　3、從資產(chǎn)構成來看，共享辦公不同于商務開發(fā)商

　　共享辦公是對城市更新中碎片化資產(chǎn)的標準化、數(shù)據(jù)化管理，而商務開發(fā)商是以項目或樓宇等大宗資產(chǎn)為基礎的規(guī)?；?jīng)營方式。

　　四、忘掉互聯(lián)網(wǎng)法則

　　1、市場并不遵循721法則

　　共享辦公的行業(yè)屬性接近于酒店業(yè)，根據(jù)調(diào)查國內(nèi)的競品酒店分布和國際星級酒店分布情況發(fā)現(xiàn)，酒店行業(yè)的發(fā)展時間雖然遠遠長過辦公行業(yè)，但離散度仍然非常高，比較分散。在白羽看來，共享辦公的格局不會遵守721法則。

　　2、節(jié)奏比快更重要

　　與互聯(lián)網(wǎng)模式不同，共享辦公呈現(xiàn)前慢后快的特征。投資與規(guī)模存在正比關系，在沒有資本推動的情況下，共享辦公早期不可能出現(xiàn)爆發(fā)性增長，在后期隨著運營體系標準化，資管能力將使規(guī)模無限放大?？蓮椭菩缘母倔w現(xiàn)并不是硬件標準，而是人。

　　3、人的因素無法速成

　　4、試錯成本遠高于互聯(lián)網(wǎng)

　　互聯(lián)網(wǎng)試錯：數(shù)據(jù)試錯——線上試錯，共享辦公試錯：實體店試錯——線下試錯，對于實體辦公來講，如果有一個店被客戶嚴重，其實需要花費很大精力去做客戶關系修補、客戶投訴處理和口碑控制，所以成本就會遠高于互聯(lián)網(wǎng)。

　　五、未來趨勢展望

　　互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)模式和共享辦公的商業(yè)模式到底受哪些因素影響？它們的本質(zhì)區(qū)別到底怎么體現(xiàn)？共享辦公的價值其實是在資本驅(qū)動下通過標準化和精細化的服務，去經(jīng)營可持續(xù)增長的資產(chǎn)，最終市場因為天花板比較高，會呈現(xiàn)雖然看起來平緩，但是會長期發(fā)展的狀態(tài)。

　　所以，互聯(lián)網(wǎng)邏輯或者共享辦公模式都可以獲得很高的估值，但是如果只是單純地聚焦在資產(chǎn)和用戶數(shù)上，互聯(lián)網(wǎng)模式是不同的數(shù)量級。在白羽看來，互聯(lián)網(wǎng)的技術水平?jīng)Q定了起點和高度，但是最終實現(xiàn)價值的是突破用戶數(shù)量。

　　轉(zhuǎn)自：華財網(wǎng)

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