2025北京土拍收官 總成交金額超1400億元

　　隨著豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊的成功出讓，2025年北京土拍正式落下帷幕。據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)北京共成功出讓40宗地塊，與上年同期基本持平，總成交金額約1427.42億元。城六區(qū)供地顯著發(fā)力，海淀區(qū)以7宗供地居首，且創(chuàng)下近五年峰值，帶動(dòng)市場(chǎng)溢價(jià)率回升，年內(nèi)最高溢價(jià)率達(dá)39.18%。從拿地趨勢(shì)來(lái)看，聯(lián)合拿地成為市場(chǎng)主流，房企聯(lián)合拿地量同比增長(zhǎng)180%。值得關(guān)注的是，在市場(chǎng)信心回升背景下，懋源地產(chǎn)等民企強(qiáng)勢(shì)回歸，其中懋源地產(chǎn)年內(nèi)拿地2宗，追平近五年總量。

　　海淀區(qū)土地供應(yīng)量居首位

　　2025年北京最后一場(chǎng)土地拍賣落下帷幕，12月25日，北京建工+城鄉(xiāng)開發(fā)以24.72億元摘得豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)中部組團(tuán)城中村改造項(xiàng)目B區(qū)FT00-2405-0001地塊，為全年土地市場(chǎng)畫上句號(hào)。

　　以拿地宗數(shù)來(lái)統(tǒng)計(jì)，2025年海淀區(qū)7宗居首，昌平區(qū)為6宗，豐臺(tái)區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)各5宗，通州區(qū)4宗，順義區(qū)3宗，大興區(qū)、石景山區(qū)各2宗，東城區(qū)、房山區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)、門頭溝區(qū)、延慶區(qū)、懷柔區(qū)各1宗，西城區(qū)、平谷區(qū)、密云區(qū)則為0。

　　北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年海淀區(qū)土地供應(yīng)量創(chuàng)下近五年峰值。回溯2020年至2024年，海淀區(qū)年度土地供應(yīng)量分別為6宗、6宗、3宗、2宗及5宗，而2025年的供地規(guī)模已達(dá)到2023年與2024年兩年供地總量之和。

　　城六區(qū)供地量提升的同時(shí)，北京土地市場(chǎng)溢價(jià)率同步回升。2025年地塊的平均溢價(jià)率約為4.92%，同比提升1.24個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，年內(nèi)溢價(jià)率超15%的地塊共計(jì)7宗，其中3宗坐落于海淀區(qū)，通州區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)各占2宗。

　　中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，隨著優(yōu)質(zhì)資源持續(xù)入市，市場(chǎng)分化也進(jìn)一步加劇，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局愈發(fā)清晰。稀缺地段、規(guī)劃條件優(yōu)越的地塊備受追捧，溢價(jià)率居高不下；而部分條件一般或位置普通的地塊，則多以底價(jià)或接近底價(jià)成交。

　　值得一提的是，城六區(qū)供地量的提升與2024年末推行的不限價(jià)地塊政策形成疊加效應(yīng)，共同助推年內(nèi)土地市場(chǎng)熱度回升。

　　其中，北京朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊溢價(jià)率高達(dá)39.18%，創(chuàng)下2025年土地市場(chǎng)溢價(jià)率峰值。海淀區(qū)樹村地塊、朱房村0030地塊分別以27.93%和25.04%的溢價(jià)率緊隨其后。

　　中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，疊加不限價(jià)政策落地，形成了良好的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)溢價(jià)效應(yīng)。這不僅有效提振房企的拿地積極性，也強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，對(duì)購(gòu)房者、開發(fā)企業(yè)及整體市場(chǎng)而言均形成積極影響，進(jìn)而構(gòu)筑起地價(jià)上行、房?jī)r(jià)跟進(jìn)的正向預(yù)期循環(huán)。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅進(jìn)一步分析稱，這一調(diào)整，一方面能讓優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)值充分釋放，在土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)更好的溢價(jià)表現(xiàn)，夯實(shí)市場(chǎng)對(duì)區(qū)域價(jià)值的信心；另一方面也能倒逼拿地房企加大產(chǎn)品端的投入力度，帶動(dòng)后續(xù)商品房的價(jià)值提升，而房?jī)r(jià)的合理拉升，又能進(jìn)一步提振區(qū)域價(jià)值，形成良性循環(huán)。

　　聯(lián)合體拿地漸成趨勢(shì)

　　2025年北京土地市場(chǎng)中，央國(guó)企仍為拿地絕對(duì)主力，拿地占比達(dá)92.69%。其中，中建系房企表現(xiàn)尤為突出，累計(jì)斬獲13宗地塊，拿地金額達(dá)521.64億元；北京建工、北京城建、金隅集團(tuán)、華潤(rùn)置地、招商蛇口等其他央國(guó)企亦積極參與，合計(jì)拿下24宗地塊。

　　盡管央國(guó)企主導(dǎo)拿地格局未變，但房企獨(dú)立拿地趨勢(shì)弱化，聯(lián)合拿地模式占比顯著提升。年內(nèi)北京成功出讓的40宗地塊中，14宗采用多家房企聯(lián)合拿地模式，而2024年僅為5宗，聯(lián)合拿地比例同比增長(zhǎng)180%。

　　針對(duì)房企聯(lián)合拿地占比攀升，謝逸楓認(rèn)為，本質(zhì)是房企從單打獨(dú)斗轉(zhuǎn)向抱團(tuán)合作，是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、突圍行業(yè)困局的短期舉措，核心是為化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、保交房履約，平穩(wěn)度過市場(chǎng)下行周期。該模式能有效分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，整合資金與技術(shù)資源，形成穩(wěn)健的開發(fā)模式。

　　以2025年北京唯一一宗百億元級(jí)地塊——朝陽(yáng)區(qū)黃杉木店地塊為例，該地塊由中建智地聯(lián)合金茂、越秀、朝陽(yáng)城發(fā)3家房企以126億元競(jìng)得，后續(xù)將打造為紫京宸園及璞樾項(xiàng)目；海淀區(qū)朱房地塊、朝陽(yáng)區(qū)三間房地塊則分別由華潤(rùn)+中鐵+招商聯(lián)合體、保利發(fā)展+金茂聯(lián)合體以91.52億元、87.3億元成功競(jìng)得。

　　此外，央國(guó)企與區(qū)屬房企合作拿地的情形更為普遍。昌平區(qū)朱辛莊地塊、順義區(qū)順義新城地塊、門頭溝區(qū)S1線區(qū)域組團(tuán)等6宗地塊，均由中建智地、電建地產(chǎn)、北京城建等央國(guó)企，聯(lián)合未來(lái)科學(xué)城置業(yè)、順義新城發(fā)展、京西門城投等區(qū)屬國(guó)資房企攜手競(jìng)得。

　　郭毅表示，聯(lián)合拿地占比提升，核心是房企間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，尤以區(qū)域一級(jí)開發(fā)企業(yè)與二級(jí)市場(chǎng)房企的合作為典型。一級(jí)開發(fā)企業(yè)熟悉區(qū)域價(jià)值、擁有成熟的政企資源，二級(jí)開發(fā)企業(yè)更懂市場(chǎng)與客戶需求。雙方協(xié)作可讓地塊的產(chǎn)品定位、規(guī)劃報(bào)批及細(xì)節(jié)打造更貼合市場(chǎng)需求，進(jìn)而有效提升項(xiàng)目的去化效率與溢價(jià)。

　　謝逸楓進(jìn)一步分析稱，聯(lián)合拿地屬于行業(yè)短期趨勢(shì)，而非長(zhǎng)期常態(tài)。待房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇回暖，多數(shù)房企仍會(huì)選擇獨(dú)立拿地，既規(guī)避聯(lián)合開發(fā)的協(xié)作問題，也能掌握地塊研判、產(chǎn)品打造、開發(fā)決策的絕對(duì)自主權(quán)。短期來(lái)看聯(lián)合拿地仍將常態(tài)化，長(zhǎng)期則會(huì)形成獨(dú)立拿地與聯(lián)合拿地并行的多元化格局。

　　懋源地產(chǎn)沉寂兩年回歸

　　在全國(guó)樓市運(yùn)行日趨平穩(wěn)、市場(chǎng)信心逐步回升的背景下，以懋源地產(chǎn)、北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司、貝好家為代表的民營(yíng)企業(yè)，正逐步重返北京土地市場(chǎng)。

　　以懋源地產(chǎn)為例，該企業(yè)曾于2022年6月斬獲北京順義區(qū)薛大人莊地塊，在2023年、2024年沉寂兩年后，2025年強(qiáng)勢(shì)回歸北京土拍市場(chǎng)，年內(nèi)共競(jìng)得2宗地塊。這一拿地?cái)?shù)量不僅追平2020年至2024年五年的累計(jì)拿地量，年內(nèi)拿地金額更達(dá)60.54億元，創(chuàng)下近五年峰值。

　　具體來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)松榆里地塊吸引了建發(fā)房產(chǎn)、懋源地產(chǎn)、首開股份、越秀+建工聯(lián)合體、金隅、中建玖合、招商蛇口共7家房企參與角逐。經(jīng)過166輪激烈競(jìng)價(jià)，懋源地產(chǎn)最終以50.24億元總價(jià)、18.21%的溢價(jià)率成功競(jìng)得該地塊，在一眾央國(guó)企競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出。

　　謝逸楓認(rèn)為，少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企重返北京土地市場(chǎng)，這一現(xiàn)象釋放出兩大明確信號(hào)。他表示，一方面是民營(yíng)房企對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期已明顯向好。另一方面則是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整周期已臨近底部，北京房?jī)r(jià)也將迎來(lái)止跌回穩(wěn)的走勢(shì)。

　　值得關(guān)注的是，此前表現(xiàn)積極的綠城中國(guó)，2025年在北京土拍市場(chǎng)顆粒無(wú)收?；厮輹r(shí)間來(lái)看，綠城中國(guó)上一次在北京拿地是2024年11月，當(dāng)時(shí)在越秀、華潤(rùn)、中海、金茂等5家競(jìng)買主體中，通過搖號(hào)幸運(yùn)競(jìng)得海淀區(qū)功德寺地塊，后續(xù)打造為和樾玉鳴項(xiàng)目。自此次拿地后，截至2025年末，綠城中國(guó)已近一年未在北京土地市場(chǎng)有任何斬獲。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從政策導(dǎo)向來(lái)看，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議均明確提及“優(yōu)供給”理念。這一理念的核心內(nèi)涵體現(xiàn)在兩方面：其一，控制傳統(tǒng)增量供給，助力推進(jìn)去庫(kù)存工作；其二，提升拿地性價(jià)比。對(duì)2026年各房企而言，這意味著投資端存在明確機(jī)遇。

　　嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析稱，疊加北京近期政策動(dòng)態(tài)，當(dāng)?shù)剡M(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)政策，同步出臺(tái)房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)新政并著力優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。多重政策紅利共振，將有效降低企業(yè)拿地顧慮，進(jìn)一步提振房企2026年的拿地積極性。（李晗）

　　轉(zhuǎn)自：北京商報(bào)

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀