存量房收儲(chǔ)促市場供需平衡

　　近期，全國多地通過政府公開征集或地方國企收購存量商品住房用作保障性住房，成為樓市加速去庫存，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系的重要舉措之一。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過收購市場上的存量商品住宅，能夠快速增加保障性住房的房源，滿足中低收入家庭、新市民和青年人的住房需求。同時(shí)，當(dāng)前部分城市商品房庫存去化壓力較大，通過收購部分房源，也有助于消化市場存量住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)供需平衡。

　　“以購代建”一舉多得

　　自4月30日中共中央政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后，消化存量房產(chǎn)已成為近期房地產(chǎn)政策的重心之一，為后續(xù)樓市調(diào)控指明了方向。

　　5月17日，中國人民銀行副行長陶玲表示，中國人民銀行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。同日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議提出，商品房庫存較多的城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。

　　近期陸續(xù)有城市出臺(tái)相關(guān)政策。5月27日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國企在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房；6月2日，蘇州市房地產(chǎn)長效機(jī)制試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組出臺(tái)政策提出，堅(jiān)持“以需定購”，組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購部分存量商品住房用作保障性住房，鼓勵(lì)和支持有條件的企事業(yè)單位、社會(huì)主體購買商品住房用于職工租住。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，結(jié)合近幾年政府著力構(gòu)建住房保障體系來看，將消化存量房產(chǎn)與保障性住房供給相結(jié)合將是當(dāng)下消化存量的有效方式。國企收儲(chǔ)未售新房正成為重要的去庫存模式，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，鄭州、濟(jì)南、蘇州、重慶等城市近幾年均有相關(guān)實(shí)踐。

　　隨著更多的城市加入“以購代建”，各地收儲(chǔ)模式也逐漸多元化。杭州市臨安區(qū)擬在該區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，收購房源面積原則上不超過10000平方米，明確房源以整幢作為基本收購單位，單套建筑面積不超過70平方米，需搭配一定比例的車位；鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司全年計(jì)劃全面實(shí)施完成5000套二手住房收購，將改造用作鄭州市配租型保障性租賃住房，在“鄭好辦”APP統(tǒng)一配租。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“以購代建”可實(shí)現(xiàn)一舉多得的效果。一是將存量消化和增量優(yōu)化結(jié)合起來，去庫存、穩(wěn)定住房價(jià)格和市場預(yù)期；二是緩解開發(fā)商資金鏈緊張，更好地推動(dòng)開發(fā)商保交房，進(jìn)而償還到期債務(wù)，防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散；三是多渠道籌建保障房，存量盤活收購保障房效率更高、時(shí)間更短，部分存量房在區(qū)位、交通上有優(yōu)勢，更適應(yīng)待保障對(duì)象的居住需求，能提高保障房的供應(yīng)效率；四是滿足地方常態(tài)化的拆遷安置、保障性租賃住房、公租房等籌建任務(wù)；五是部分地方政府通過這種方式收儲(chǔ)旗下國企城投的項(xiàng)目，釋放國企城投的再投資能力。

　　細(xì)化舉措有待落地

　　6月7日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署房地產(chǎn)相關(guān)工作，明確提及“去庫存”。會(huì)議提出，繼續(xù)研究儲(chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，本次會(huì)議明確指出要去庫存，信號(hào)更為積極，相關(guān)措施或尚在研究儲(chǔ)備過程中，落地仍需要一定時(shí)間，但從整體基調(diào)上可以看出，新一輪的去庫存舉措或?qū)⒅饾u開啟。

　　陳文靜認(rèn)為，地方國企收儲(chǔ)已建成未銷售商品房的資金及配套政策有望加快落地，同時(shí)支持國企收舊換新，允許土地調(diào)規(guī)，支持收回、收購已出讓閑置存量住宅用地等去庫存政策也有望逐步落地，以激活市場并幫助企業(yè)解困。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積增長23.5%。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積，按近12個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，短期庫存出清周期為21.3個(gè)月，較2023年末延長3.9個(gè)月，其中，三四線代表城市出清周期達(dá)30.7個(gè)月，短期庫存去化壓力大。

　　6月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，明確提出要推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。陳文靜認(rèn)為，此次會(huì)議將收儲(chǔ)范圍擴(kuò)大至市縣，范圍明顯擴(kuò)大。在此過程中，市縣摸清本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況至關(guān)重要。

　　在本輪消化存量房產(chǎn)的過程中，保障性住房是重要的政策支點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國計(jì)劃籌集保障性租賃住房870萬套（間），截至2023年底已籌集573萬套（間），2024年至2025年保障性租賃住房籌集仍剩余297萬套（間）的任務(wù)規(guī)模。

　　過去，各地供給保障性租賃住房的方式，除了新建外，還有不少來自于市場化長租公寓的“納?！被I集。曹晶晶表示，考慮到今明兩年保障性租賃住房目標(biāo)仍有一定缺口，未來若將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，既可以加快保障性租賃住房的籌集進(jìn)度，也可以有效消化市場庫存。配售型保障房方面，今年以來多地已經(jīng)公布了首批或2024年配售型保障房的建設(shè)和籌集計(jì)劃，國企收購未售項(xiàng)目作為配售型保障房有助于消化存量，也可以減輕新的保障房供應(yīng)壓力。

　　另一方面，現(xiàn)階段消化存量房產(chǎn)，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對(duì)居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對(duì)新房市場的影響。專家表示，近年來不少城市在“以舊換新”“非居改租”等路徑上有不少探索。未來圍繞消化存量房產(chǎn)的更加細(xì)化的配套政策將進(jìn)一步落實(shí)，針對(duì)國企收購存量房的細(xì)化政策，比如收購規(guī)模、收購價(jià)格等也有望繼續(xù)跟進(jìn)。

　　李宇嘉認(rèn)為，能否緩解存量壓力，主要取決于收購的規(guī)模和價(jià)格能否在后續(xù)配租配售以后實(shí)現(xiàn)資金平衡。政府公共住房籌集規(guī)模一般比較小，而且收購作為公租、保障性租賃、配售保障房等，都是低租金、低售價(jià)模式，以此計(jì)算收購價(jià)格會(huì)更低。但按照市場化、法治化的原則，很難以更低的價(jià)格收購，這就導(dǎo)致實(shí)際落地的收購項(xiàng)目比較小。

　　合力推動(dòng)供需對(duì)接

　　相比“納保”籌集的方式，國企收購存量房產(chǎn)需要增量資金支持。此次央行明確保障性住房再貸款規(guī)模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元，發(fā)放對(duì)象為21家全國性銀行。

　　在實(shí)際操作過程中，有哪些因素需要考量？住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示，一是堅(jiān)持“以需訂購”，要通過詳細(xì)的市場調(diào)研和評(píng)估，摸清所在區(qū)域是否有長住需求，才能真正實(shí)現(xiàn)有效供給；二是地方國企在收房過程中需要維持可持續(xù)的商業(yè)經(jīng)營，應(yīng)在保障性住房再貸款、財(cái)稅補(bǔ)貼以及配套政策支持等方面形成合力，在資產(chǎn)持有企業(yè)、運(yùn)營企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等各參與方形成合力；三是收儲(chǔ)之后，更重要的是運(yùn)營環(huán)節(jié)，因此地方國企的運(yùn)營管理能力是新模式落地效果的一大關(guān)鍵。比如，要能快速在需求端匹配到租戶，供給端匹配好房源，迅速實(shí)現(xiàn)需求到供給的轉(zhuǎn)化，從而降低空置成本。

　　58安居客研究院院長張波表示，由于是和保障房相結(jié)合，因此盈利并不是第一訴求，而是應(yīng)考慮如何在短期大量占用資金之后，實(shí)現(xiàn)保障項(xiàng)目的長期保本運(yùn)行。地方大力推行這一政策需要注意兩點(diǎn)，一是所在城市屬于需要大力建設(shè)保障房、人口呈現(xiàn)凈流入的大中城市，而非人口流出的中小城市；二是商品房本身定位要和保障房群體相吻合，過大面積或高端價(jià)格的房產(chǎn)本身的契合度就弱。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，金融支持對(duì)存量房的消化具有很好的促進(jìn)作用。可以在國企的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)本地重點(diǎn)民營企業(yè)參與進(jìn)來，收購存量房用于職工租住，企業(yè)未來也可以吸引更多人才進(jìn)入，形成良性循環(huán)。建議給這類房子貼上“以購代建”的標(biāo)簽，給予更寬松的限購政策，提高房子的性價(jià)比，并鼓勵(lì)各地政府結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行創(chuàng)新。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場需要“一攬子”政策協(xié)同發(fā)力，控制供給、加快去化是目前的主要發(fā)力方向。目前，收儲(chǔ)未售新房等新模式剛剛開始，隨著配套政策進(jìn)一步細(xì)化落地和更多有需求的城市參與進(jìn)來，預(yù)計(jì)將對(duì)去庫存、穩(wěn)定市場、平抑租金起到明顯的積極作用，加快房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復(fù)。（記者 李方）

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