多城二手房在售量為何持續(xù)走高？

　　“最近一兩個月，很多業(yè)主過來放盤，這其中小部分業(yè)主是想試試市場行情，但大部分都是誠心出售。”在深圳福田八卦嶺，從事房產中介行業(yè)近10年的張經理告訴記者，“就我們店樓上這個小區(qū)，現(xiàn)在在售的二手房就超過20套，以往一般情況之下也就10套左右?！?/p>

　　最近，包括深圳在內的多個城市二手房在售數(shù)量大增，為什么會出現(xiàn)這樣的情況？又會給樓市帶來哪些影響？

　　賣房的原因有多種

　　深圳市房地產中介協(xié)會最新公布的數(shù)據顯示，截至11月14日，深圳全市共有42049套有效在售二手房源，較上周增加948套，在售二手房源數(shù)量持續(xù)增加。

　　“現(xiàn)在深圳對中介平臺上的房源審查比較嚴格，資料不全的不可以對外展示，所以你在手機平臺上看到的房源還不是全部在售二手房源?！睆埥浝肀硎?，“從去化周期來說，掛牌量是不少，肯定有一定壓力。”

　　那么，超過4萬套的在售二手房數(shù)量到底是一個什么樣的概念？記者發(fā)現(xiàn)，近6個月深圳月度二手住宅過戶量分別為2318、2241、2036、2000、1730、1733套。樂有家研究中心的數(shù)據顯示，以小區(qū)為單位，用掛牌率(掛牌率=掛牌套數(shù)/總戶數(shù))來進行衡量，掛牌率在1%~5%屬于正常流通狀態(tài)，而掛牌率超過5%，說明小區(qū)內房源掛牌量大，賣家間競爭激烈，甚至處于滯銷狀態(tài)。以在樂有家網掛牌的二手住宅小區(qū)中，平均掛牌率為3%，整體還處于合理狀態(tài)。而小區(qū)滯銷占比最高的區(qū)域是龍崗區(qū)，其次是南山區(qū)。

　　深圳中原研究中心認為，二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高，掛牌價回落，訪客量仍處于低位，議價空間升至高位，各項指標表明市場仍在調整中。另一方面，新房市場“內卷”嚴重，折扣也越來越普遍，新入市樓盤價格也不斷創(chuàng)近幾年片區(qū)內新低，這樣將進一步壓制二手房市場。

　　記者在羅湖、福田的多個片區(qū)采訪近10位前來放盤的二手房業(yè)主，對于為何選擇在此時放盤，得到的回復主要包括部分業(yè)主之前一直在猶豫要不要把手上空出的房子拿出來賣，但考慮到目前的樓市調控和市場表現(xiàn)，覺得不想再“等”；或是出于自身經濟因素，套現(xiàn)是現(xiàn)在的一種選擇；也有改善型業(yè)主賣房套現(xiàn)，準備置換，但目前二手房銷售周期拉長，所以提前準備；也有部分手持多套房的投資客表示，目前租賃市場壓力也很大，空置期變長，持有成本越來越高，所以選擇出售。

　　供求兩端需雙向提振

　　除了深圳，市場公開數(shù)據顯示，北京、杭州等城市二手房在售量也升至高位。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，二手房掛牌在售量增加，主要因為當房價上漲預期減弱，對于很多投資客來講持有房子的成本就變高，所以會選擇售出。上一輪樓市上漲之時投資客太多，現(xiàn)在售出房產獲利是他們的盈利邏輯。此外，目前一線城市的房屋出租收益率僅為1.5%~2%。過去，多數(shù)人選擇持有房產是因為房價存在上漲預期，所以不太關注出租收益率。當房價“不漲”的時候，出租收益率低的憂慮就會顯現(xiàn)出來。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，二手房掛牌在售量上升，在一定程度上表明二手房市場銷售不佳導致庫存量上升。而二手房循環(huán)不暢通，會反向傳導到一手房市場，導致一手房的交易量下降?？傮w來講，這些現(xiàn)象都反映出目前全國房地產市場仍存在比較大的銷售壓力，期望最新的刺激政策能激活市場促進回暖。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進也認為，未來各地方政府預計將進一步出臺并落實相關樓市支持政策，逐步改善市場預期，二手房市場成交也有望緩慢恢復，對市場運行形成支撐，但這個過程可能相對較長。

　　最近，有關樓市的利好政策再次發(fā)力，而且相較于此前寬松的主要方向是面向購房者，最近多數(shù)政策都開始針對房企，包括供給端的融資支持，預售資金盤活等多方面政策。隨著更多樓市利好政策出臺，這些政策端的影響將會逐步反映在樓市之中。

　　李宇嘉認為，“供給端的風險如果不解除，需求端也很難提振，因為購房者和銀行會認為開發(fā)商存在風險，那么銀行不給貸款，金融機構不給融資，購房者不買房，就會導致開發(fā)商資金鏈更加緊張，在這種情況下就會引發(fā)降價促銷，但降價促銷會在一定程度上引起土地價格和房價的下跌，也惡化了市場的預期。需求端是開發(fā)商的內源融資，也就是開發(fā)商造血功能要起來，處理供給端的問題才會順暢一點?！?/p>

　　轉自：證券時報

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