全國第三輪集中供地陸續(xù)收官，房企審慎理性持續(xù)

10月10日，隨著廣州第三輪集中供地落下帷幕，全國包括北上廣深四座一線城市以及合肥、武漢等強二線城市在內(nèi)的第三輪集中供地陸續(xù)收官。

本輪集中供地的顯著特點是，市場冷熱分化明顯，部分城市及地塊受到熱捧，但整體表現(xiàn)平淡。

事實上，在本輪集中供地中，不少城市釋放出極大誠意，推出質(zhì)量上乘的地塊，在價格上也留出了確定的利潤空間。這些因素的復(fù)合加成下，部分城市錄得不俗結(jié)果，例如北京、上海和杭州等。

但目前房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)仍以穩(wěn)為主，多數(shù)房企在土地市場上也仍趨于審慎。這也影響了本輪集中供地的最終表現(xiàn)，除了全國性國企央企以外，多數(shù)城市的地塊成交仍以地方城投為主。

而積極的信號則是，隨著利好政策紛紛落地，全國樓市成交回暖跡象隱現(xiàn)。在剛剛結(jié)束的“十一”黃金周，部分熱點城市銷售錄得較好成績。受此推動，土地市場的回暖也正在路上。

延續(xù)低溫，分化明顯

與今年前兩輪相若，本輪集中供地?zé)岫妊永m(xù)低溫趨勢，底價成交也成為主流。

以剛剛結(jié)束的廣州第三輪集中供地為例，除去2宗因故提前撤牌的地塊，本場土拍廣州推出18宗涉宅用地，起拍總價518億元。

最終，廣州本輪集中供地共成交15宗地塊，溢價地塊為2宗，總收金479.24億元，拿地主體以地方國企或者城投為主。

在廣州之前，北京、上海和深圳等一線城市也已經(jīng)完成第三輪集中供地，呈現(xiàn)的結(jié)果也相對平穩(wěn)。

其中，北京因其推出的地塊質(zhì)量優(yōu)秀吸引了較多房企的參與，最終在成功出讓的15宗地塊中，有4宗觸頂成交。

縱觀這一輪集中供地，城市之間、區(qū)域之間的分化依然明顯。除了北京、上海以及杭州等少數(shù)城市局部地塊，多數(shù)城市土地市場仍保持在低位，流拍也偶有出現(xiàn)。

例如，武漢本輪集中供地不乏優(yōu)質(zhì)地塊，但所推出的41宗地塊中僅有2宗溢價成交，且拿地主體多數(shù)為地方城投，這一定程度上也說明了市場的分化仍在持續(xù)。

一位武漢市場人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，武漢第三輪集中供地平淡依舊，全國性房企雖有中鐵、中交建等出手拿地，但也是淺嘗輒止，并沒有非常積極的囤貨補倉動作。這還是建立在本次不少好地段、好配套地塊上架且部分地塊價格下調(diào)的背景下，由此也說明房企的觀望情緒濃厚。

從機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房企拿地仍然保持審慎。根據(jù)中指研究院，今年9月，50家代表房企拿地總額同比下降45.3%，降幅較上月擴大；環(huán)比則隨著第三輪集中供地的開啟大幅上漲130.2%。

中指研究院分析稱，截至三季度末，已有12個熱點城市三批次集中供地順利收官，但受銷售市場底部運行影響，房企整體拿地?zé)崆椴桓摺?/p>

一位全國性房企的總部人士在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時指出，房企目前的頭寸都比較緊張，對于確定性不強的投資都非常審慎?！熬退闶怯心玫仡A(yù)算，也會集中用于確定性強的城市或者地塊，投資刻度會更嚴格?！?/p>

回暖在途

當前的市場環(huán)境下，土地市場的平淡也在業(yè)界的預(yù)期之中。業(yè)界等待與期待的是，隨著樓市利好政策的推出與落地，房企投資是否會在理性的基礎(chǔ)上重拾熱情。

如果落到房企拿地的出發(fā)點，作為商業(yè)行為本身，房企對回報率均有一定追求。因而在賬上現(xiàn)金能夠覆蓋正常運行成本的基礎(chǔ)上，房企通過拿地投資、銷售回流資金實現(xiàn)滾動開發(fā)，是其主業(yè)能夠保持循環(huán)的關(guān)鍵。

在市場環(huán)境轉(zhuǎn)淡之際，出于投資回報率確定性不高加之保衛(wèi)現(xiàn)金流的雙重考量，房企就會在土地市場投資上保持審慎。

因而，房企對土地市場保持積極的一個先行因素是，樓市銷售能夠先行回暖，而從今年“十一”黃金周樓市的表現(xiàn)來看，市場的修復(fù)正在路上。

貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”黃金周，貝殼50城二手房日均成交套數(shù)同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。

分城市來看，50城中，90%的城市二手房成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過去年同期的2倍。

二手房交易漸漸活躍，是一個積極的信號。

此外，政策的助力也在為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供保障。

9月29日，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，由此23城打開了利率下調(diào)空間；隨后在9月30日，央行決定下調(diào)首套住房公積金貸款利率。同時，財政部、稅務(wù)總局也宣布換購住房個人所得稅退稅。

政策組合拳出力，市場普遍信心增強。一位不愿具名的地產(chǎn)分析師對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，現(xiàn)在政策是在“房住不炒”的基調(diào)下不斷釋放利好，所以現(xiàn)在市場雖然還在盤整，但肯定會有積極反饋，只是需要一定的時間來修復(fù)。

廣東城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，多方政策疊加、精心設(shè)計并久久為功，市場探底并企穩(wěn)的趨勢就會逐漸浮現(xiàn)，主要城市新房交易量同比跌幅收窄，就是一個信號。

李宇嘉表示，穩(wěn)定樓市并不是要重回周期上漲，而是要降低風(fēng)險和過度沖擊，并積極探索新模式，包括降低土地成本和依賴，推進租購并舉和保租房，實現(xiàn)新市民安居，順利轉(zhuǎn)到新的模式。

隨著新模式的逐漸成型，房地產(chǎn)市場未來也將進入新的發(fā)展階段?！案吒軛U、高負債、高周轉(zhuǎn)”時代落幕，土地市場也將迎來重構(gòu)，穩(wěn)健、安全仍將是主旋律。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

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