國慶黃金周樓市整體仍偏冷 二手房成交同比回暖

　　樓市“銀十”開場，四季度或逐漸企穩(wěn)。

　　網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，國慶假期樓市整體成交仍偏冷，重點(diǎn)城市新房成交同比降幅超三成，但在政策利好及房企加大營銷力度等因素的推動下，部分城市的黃金周樓市活躍度提升，二手房表現(xiàn)好于新房市場。

　　根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年國慶假期期間(10月1日-10月7日)，重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年國慶假期下降37.7%；諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，重點(diǎn)15城國慶假期新房成交4474套，較去年同期下降47.1%。

　　考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性，中指研究院強(qiáng)調(diào)，根據(jù)部分企業(yè)反饋，今年國慶期間，到訪量較平日增加，特別是大城市銷售略有恢復(fù)，部分城市黃金周樓市出現(xiàn)一定恢復(fù)，預(yù)計后續(xù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)或有好轉(zhuǎn)。

　　樓市表現(xiàn)分化

　　國慶假期，不同城市、不同項目之間的分化明顯，部分城市樓市活躍度出現(xiàn)提升。

　　北京新房市場保持一定熱度。中指研究院認(rèn)為，一方面國慶假期作為傳統(tǒng)樓市銷售節(jié)點(diǎn)，房企緊抓營銷周期吸引客戶看房，促進(jìn)成交；另一方面假期出京相對不便，不少置業(yè)人群選擇假期看房。

　　但北京新房市場分化明顯，優(yōu)質(zhì)樓盤售樓處相對熱鬧，看盤者相對較多，而區(qū)域供應(yīng)量較大、同質(zhì)化較大的項目售樓處相對冷清。

　　整體來看，北京新房和二手房市場整體在逐步回暖，樓市企穩(wěn)，購房者信心逐步回歸。尤其是9月中下旬以來，大量新盤集中入市，其中不乏熱盤，樓市認(rèn)購數(shù)據(jù)相對較好，對市場預(yù)期有帶動作用，但網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)有一定延遲，導(dǎo)致最終的成交數(shù)據(jù)降幅較大。

　　深圳樓市分化明顯，部分高端改善型項目和質(zhì)好價優(yōu)項目成交去化較好，但整體樓盤成交去化一般。國慶假期開發(fā)商推貨節(jié)奏明顯加快，多個樓盤趕在節(jié)前跑步入場。從售樓現(xiàn)場來看，假期期間多個樓盤現(xiàn)場人氣明顯回暖，與節(jié)前中央樓市政策出臺、開發(fā)商舉辦各類暖場和優(yōu)惠活動有關(guān)。

　　廣州國慶期間的推盤節(jié)奏較為積極，有超30個樓盤有營銷動作，以項目加推及促銷活動占據(jù)多數(shù)，多項目推出“購房送家電”、“購房贈送物業(yè)費(fèi)”、“首付分期”、“一口價特惠單位”等營銷活動。從現(xiàn)場人氣來看，主要以天河區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)熱銷樓盤去化較好，去化率超過80%，其余新開盤及加推項目整體去化一般。

　　蘇州國慶期間看房人數(shù)有顯著增長，多個售樓處推出優(yōu)惠活動，特惠房、買房抽獎、認(rèn)購送豪禮等方式層出不窮，消費(fèi)者購房情緒得到一定調(diào)動，但近幾個月蘇州購房政策有所變動，購房者仍多持觀望態(tài)度，政策穩(wěn)預(yù)期效果仍需時間兌現(xiàn)。

　　南京國慶期間商品住宅累計認(rèn)購2000套左右，與前兩周數(shù)據(jù)相比有明顯增長。小長假期間，借助政策的優(yōu)惠和房企的讓利，市場整體表現(xiàn)尚可，項目到訪量增多。

　　重慶市場部分項目以價換量，加大優(yōu)惠力度促成交，疊加秋交會優(yōu)惠，當(dāng)前購房環(huán)境優(yōu)惠力度較大。從成交來看，來訪量上漲兩到三成，成交熱度有所上升，但同比仍延續(xù)下降趨勢。

　　部分重點(diǎn)城市如成都、武漢、鄭州、西安等，需求端表現(xiàn)仍保持謹(jǐn)慎，購房者觀望態(tài)度較濃，政策穩(wěn)預(yù)期效果仍需時間兌現(xiàn)。

　　相較于新房市場的冷淡，國慶假期多個城市二手房成交回暖。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年十一期間(10月1日至10月7日)貝殼50城二手房日均成交套數(shù)同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。分城市來看，50城中90%的城市二手房成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過去年同期的二倍。

　　需求端看房活躍度也提高。貝殼50城二手房日均帶看客戶量同比增長7%，超六成城市帶看客戶量同比增長，東莞、廈門、成都等城市帶看客戶量同比增長超過50%。

　　貝殼研究院認(rèn)為，今年國慶假期二手房市場成交較去年同期回暖，主要是節(jié)前央行、財政部等相繼發(fā)布部分城市降利率、換房減稅等鼓勵政策，有助于提振市場信心、加快購房者入市節(jié)奏。

　　政策利好“銀十”

　　國慶假期部分城市新房市場的活躍度提升和整體二手房市場的回暖，與節(jié)前央行、銀保監(jiān)會、財政部等接連出臺利好政策密不可分。

　　9月29日，央行、銀保監(jiān)會階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，多個城市被允許階段性放開首套住房貸款利率下限，這也是國務(wù)院兩次常務(wù)會議提及“一城一策運(yùn)用好信貸等政策工具”后，央行做出的力度較大的政策表態(tài)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四季度或?qū)⒂瓉硇乱惠喎抠J降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

　　9月30日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，明確自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　同日，央行公告，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下(含5年)和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前廣東、山東等省份部分城市已經(jīng)跟進(jìn)落地相關(guān)政策，廣東清遠(yuǎn)首套房貸利率最低可至3.7%，陽江可至3.9%，云浮、湛江等城市取消首套房貸利率下限；山東濟(jì)寧下限降至3.95%，青島、濟(jì)南、淄博等城市首套公積金貸款利率已經(jīng)下調(diào)至3.1%。

　　實(shí)際上，9月整月，各地也在持續(xù)完善樓市調(diào)控工具箱，政策優(yōu)化節(jié)奏有所加快，據(jù)中指監(jiān)測，9月政策發(fā)布頻次較7-8月大幅提升，熱點(diǎn)城市加大了政策優(yōu)化力度。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，政策的持續(xù)優(yōu)化，一定程度上修復(fù)了市場信心，疊加國慶期間企業(yè)加大營銷力度，部分城市市場活躍度有所提升。短期來看，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間，若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進(jìn)和落實(shí)，購房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)。

　　中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理盧文曦則指出，多部門出臺的利好政策將降低購房成本，對修復(fù)市場信心有著重要意義，個稅新政對二手房交易形成非常明顯的利好，其效果將逐步得以顯現(xiàn)，而二手房市場成交量的提升也有助于激活新房市場。

　　轉(zhuǎn)自： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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