上海第三輪集中供地收官：千億收成背后的閩系新勢(shì)力

歷時(shí)三天，上海第三次集中供地在9月27日順利落下帷幕。此次35幅涉宅地塊全部成交（含1幅招掛復(fù)合出讓地塊及4幅“城中村”改造項(xiàng)目地塊），其中底價(jià)成交24幅，達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段8幅，共獲土地出讓金1054億元。至此，上海年內(nèi)三輪土拍一共出讓109幅土地，地價(jià)款約為2712.7億元。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出，上海第三輪集中供地拿地企業(yè)依舊以頭部央國(guó)企、地方國(guó)資平臺(tái)和混合所有制企業(yè)為主，并且多以聯(lián)合參拍的形式參與。其中，福建的國(guó)資房企表現(xiàn)搶眼，建發(fā)股份（600153.HK）、廈門(mén)象嶼(600057.HK)多有斬獲。

入秋顯涼意

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，市場(chǎng)調(diào)整的背景下，上海土拍沒(méi)有流拍，表明上海樓市消費(fèi)韌性和信心還在。

這次土拍創(chuàng)下了上海集中供地以來(lái)的多項(xiàng)紀(jì)錄：土地出讓金額1053.8億元，創(chuàng)下上海集中供地以來(lái)新高；有31幅地塊被央企、國(guó)企拿下，同樣刷新紀(jì)錄；單日成交760億元（首日），也是上海歷次集中供地之最。但與第二輪集中供地相比，此次底價(jià)成交地塊數(shù)量明顯增加（上一批次為12幅），平均成交樓面價(jià)為29365元/平方米，平均溢價(jià)率為2.45%。

“入秋顯涼意?！北R文曦指出，第三批土拍整個(gè)拍賣(mài)過(guò)程中亮點(diǎn)、看點(diǎn)越來(lái)越少，進(jìn)一步反映出整體市場(chǎng)溫度不高。一方面，下半年拿地不可能搶在12月底前入市；另一方面，今年市場(chǎng)還是有不少壓力，房企對(duì)后續(xù)行情信心不足。

房企風(fēng)控收緊，體現(xiàn)于以聯(lián)合體形式參拍居多，如9月27日拍賣(mài)的唐鎮(zhèn)一幅地塊，就吸引了象嶼、中鐵聯(lián)合體，金茂、凱德聯(lián)合體，浦房、金橋集團(tuán)，建發(fā)、安徽交控聯(lián)合體，綠城、招商、保利聯(lián)合體等7組房企報(bào)名。唐鎮(zhèn)地塊起拍價(jià)為46.1453億元。在一次書(shū)面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，有競(jìng)買(mǎi)人報(bào)出相同報(bào)價(jià)，故系統(tǒng)也觸發(fā)了一個(gè)隨機(jī)值，最終建發(fā)、安徽交控聯(lián)合體以最小價(jià)差摘得，而綠城、招商、保利聯(lián)合體則以9萬(wàn)的微弱劣勢(shì)，與該地塊失之交臂。綠城重返上海土拍市場(chǎng)，可惜顆粒無(wú)收。

35幅出讓地塊中，有31幅地塊被國(guó)企、央企包攬，其中中華企業(yè)，上海地產(chǎn)、上海建工、新黃浦等上海本土企業(yè)也拿到了地塊。本輪土拍最高價(jià)地塊是靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，總價(jià)120.5984億元，由靜安國(guó)資委競(jìng)得，同時(shí)該地塊也是房地聯(lián)動(dòng)價(jià)最高的，為133000元/平方米。

與此同時(shí)，民企對(duì)上海樓市的信心也在回歸，寶華集團(tuán)、亞倫、祥源地產(chǎn)等民企各有斬獲；龍湖在最后一場(chǎng)競(jìng)拍中摘得松江新城廣富林社區(qū)地塊。其中寶華集團(tuán)競(jìng)得地塊創(chuàng)下9.46%的全場(chǎng)最高溢價(jià)率。

除了19幅地塊僅有一家房企報(bào)名，底價(jià)成交之外，多人競(jìng)拍的土地中也不是所有地塊都進(jìn)入到最后的一次性報(bào)價(jià)階段，有7塊地未觸及中止價(jià)就結(jié)束競(jìng)價(jià)了，多少反映了房企在報(bào)價(jià)上的謹(jǐn)慎。

千億收成背后的閩系新軍

與前述業(yè)內(nèi)人士看法一致，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，本次上海土拍市場(chǎng)較第二次土拍有所降溫，土地市場(chǎng)分化更為明顯，核心區(qū)域地塊仍然受到房企的追捧。

不過(guò)他指出，民企拿地占比較低，但是新進(jìn)上海拿地的民企還會(huì)持續(xù)，最主要的原因在于上海目前仍然是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)安全邊界最高的城市之一，在限地價(jià)和限房?jī)r(jià)的情況下，上海地塊均具備可觀的利潤(rùn)。

回顧上海前兩輪土拍，來(lái)自福建的國(guó)資房企均有所斬獲，如建發(fā)股份、廈門(mén)象嶼、廈門(mén)國(guó)貿(mào)等。建發(fā)股份是閩系國(guó)資全國(guó)布局?jǐn)U張的一個(gè)典型案例。今年以來(lái)，建發(fā)股份在上海土地市場(chǎng)就有所投入，在上海第一輪集中供地中，建發(fā)股份以78.4億元拿下3幅地塊；第二輪集中供地中，建發(fā)聯(lián)合華發(fā)以9.65億元競(jìng)得閔行區(qū)地塊；在第三輪中，建發(fā)又以52億元拿下閔行一幅宅地。

宋紅衛(wèi)指出，建發(fā)敢于重倉(cāng)上海閔行區(qū)的原因在于，閔行整體需求比較旺盛，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供給相對(duì)不足，并且是改善群體集中釋放的區(qū)域，從地塊屬性來(lái)看基本與改善需求的契合度較高，風(fēng)險(xiǎn)控制和收益均可兼顧。

不止投資上海，就在不久前剛結(jié)束的北京第三批集中供地中，建發(fā)以大約66億元拿下兩幅地塊。在第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的今年1-8月房企新增貨值排行榜中，建發(fā)以616.1億元新增貨值排名第11位，而龍湖地產(chǎn)以新增400多億元貨值排名其后。

廈門(mén)象嶼單獨(dú)或以聯(lián)合體方式，收獲3幅地塊，成為此次土拍拿地總數(shù)最多房企，一共投資了超過(guò)55億。換言之，閩系國(guó)資在上海第三輪集中供地中，整體投資了近百億拿地。此前的第二輪集中供地中，廈門(mén)象嶼曾聯(lián)合招商蛇口以40.43億元拿下一幅宅地；第一輪土拍中，廈門(mén)國(guó)貿(mào)以23.17億元競(jìng)得松江一宅地。

業(yè)內(nèi)人士曾將今年以來(lái)活躍在上海土拍市場(chǎng)的建發(fā)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、廈門(mén)象嶼等閩系國(guó)企稱(chēng)之為“新閔系”，相比此前高杠桿高歌猛進(jìn)的閩系民企，它們?cè)谫Y金安全墊上又多了幾分底氣。

與之形成對(duì)比的是，近期頭部房企和地方國(guó)資平臺(tái)在土拍市場(chǎng)的積極性有所下降，資金壓力逐漸顯現(xiàn)。前述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)的不確定性也降低了頭部房企的拿地意愿，令它們不愿承擔(dān)過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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