每經(jīng)AI品房 | 深圳坪山10月將迎“地鐵時(shí)代”，一撥價(jià)格“3字頭”樓盤看過來

9月23日，深圳地鐵14號(hào)線完成空載試運(yùn)行，計(jì)劃于10月開通，坪山區(qū)也將迎來“地鐵時(shí)代”，實(shí)現(xiàn)“40分鐘交通圈”通勤。

地鐵的開通，無疑將對(duì)坪山區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。而目前，坪山區(qū)的房?jī)r(jià)在深圳各區(qū)中最低。據(jù)吉屋網(wǎng)，9月份深圳新房均價(jià)為59071元/平方米 ，而坪山區(qū)的新房均價(jià)僅為36895元/平方米。

深圳坪山區(qū)新房?jī)r(jià)格走勢(shì) 來源：吉屋網(wǎng)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從深圳市住建局官網(wǎng)獲悉，坪山區(qū)的保利明玥瀾岸花園項(xiàng)目 于9月23日獲批預(yù)售許可證，本次可售住宅房源318套，戶型建面70-88平方米，備案均價(jià)約4.18萬元/平方米，單價(jià)3.7萬-4.2萬元/平方米，總價(jià)264萬-373萬元。?

那么，除了即將入市的保利明玥瀾岸花園項(xiàng)目，坪山區(qū)目前還有哪些在售樓盤項(xiàng)目?？?jī)r(jià)格如何?？即將開通的地鐵14號(hào)線將使哪些樓盤受益?？

9月23日下午，記者實(shí)地走訪了坪山區(qū)的部分樓盤項(xiàng)目，并結(jié)合每經(jīng)品房小程序的11個(gè)維度，對(duì)這些樓盤項(xiàng)目進(jìn)行了綜合測(cè)評(píng)。

價(jià)格“3字頭”的新盤

值得一提的是，在保利明玥瀾岸花園入市前一周，其吹風(fēng)價(jià)僅為3.32萬元/平方米。

9月23日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》致電保利明玥瀾岸花園電話，其置業(yè)顧問表示，“目前開盤樓棟價(jià)格在3.3萬元左右，有最低層和最高層的房子，比如2、3層，或31、32層的部分房源，中高層的房源單價(jià)基本在3.5萬元左右?！?/p>

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，保利明玥瀾岸項(xiàng)目靠近坪山寶達(dá)科技園，距離坪山CBD商務(wù)中心區(qū)距離約1.5公里。雖然當(dāng)天是工作日，但售樓部現(xiàn)場(chǎng)仍可看到多個(gè)中介平臺(tái)的人員陸續(xù)帶著客戶過來看房。

“其實(shí)現(xiàn)在還未正式開盤，預(yù)計(jì)就是這兩天，現(xiàn)在房源均可選?！北＠鳙h瀾岸的置業(yè)顧問告訴記者，“目前開盤的是靠近坪山河的兩棟房源，價(jià)格最低3.3萬元/平方米左右，視野好一點(diǎn)的中高層單價(jià)在3.5萬元/平方米左右，預(yù)計(jì)2025年3月交房。”

“目前項(xiàng)目可以首付分期+免息一年，在7天之內(nèi)只需付0.5成，然后年底之前付0.5成，明年3月和10月各付一成，直接與保利簽合同，相當(dāng)于我們直接免了一年多的利息?！?/p>

以一套70平方米、總價(jià)247萬元的中高層戶型為例，74.1萬元的首付款可以分成3次繳納，7天之內(nèi)僅需繳0.5成首付，即13萬元；年底之前付13萬元，明年3月和10月各付26萬元。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前保利明玥瀾岸項(xiàng)目正在如火如荼地建設(shè)中，部分建設(shè)進(jìn)度較快的樓棟已建到約10層左右。

保利明玥瀾岸置業(yè)顧問為記者計(jì)算的某房源價(jià)格?

如果與坪山沙湖板塊內(nèi)的其他項(xiàng)目對(duì)比的話，保利明玥瀾岸項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)都較為顯著。首先是價(jià)格足夠便宜，最低的僅3.3萬元/平方米，只要3.5萬元/平方米就能選到中高層房源，這個(gè)價(jià)格在坪山沙湖板塊以及整個(gè)深圳都不算貴。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，今年以來，坪山入市新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍在3.6萬~4萬元/平方米。如今年7月和8月入市的深業(yè)山水東城花園和碧湖春天南花園，銷售均價(jià)皆為3.8萬元/平方米；今年6月入市的燕瀾和鳴花園，均價(jià)4萬元/平方米。

除了價(jià)格足夠便宜之外，保利明玥瀾岸項(xiàng)目“首付分期+免息一年”的優(yōu)惠，對(duì)部分剛需購房者而言也較有吸引力。

而保利明玥瀾岸的不足也同樣明顯，一是周邊的基礎(chǔ)配套相對(duì)薄弱，二是項(xiàng)目周圍存在著較多待拆遷農(nóng)民房，在一定程度上或?qū)⒂绊懏a(chǎn)品品質(zhì)。此外，保利明玥瀾岸項(xiàng)目附近的餐飲、商店、醫(yī)療等配套也較坪山河偏南區(qū)域要弱。

在坪山沙湖片區(qū)從業(yè)多年的房產(chǎn)中介張鵬也向記者表示，“坪山沙湖板塊目前開發(fā)商通常主打的概念是地鐵和創(chuàng)新企業(yè)總部基地。相對(duì)來說，在坪山河以南的項(xiàng)目，基礎(chǔ)配套要更好一點(diǎn)，比如包括信達(dá)金尊府、力高金域國際、京基御景印象等項(xiàng)目都是在中山中學(xué)、中山小學(xué)附近，也共享著商業(yè)配套，所以整體銷售價(jià)格也要更高。

二手房?jī)r(jià)逼近“4字頭”

雖然目前坪山區(qū)的房?jī)r(jià)在深圳最低，但問題也比較明顯。由于地處深圳東部邊緣地帶，坪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，片區(qū)內(nèi)整體的基礎(chǔ)配套仍處于完善過程中，在片區(qū)內(nèi)隨處可見被環(huán)繞的農(nóng)民房以及在建工程，多數(shù)小區(qū)的基礎(chǔ)生活更依賴于底商。

在實(shí)地探訪過程中記者了解到，目前在坪山沙湖板塊，目前在售/待售的新盤項(xiàng)目有佳華沙湖廣場(chǎng)、世茂廣場(chǎng)、信達(dá)金尊府等，已開盤多年的有龍光玖云著、力高君御國際、京基御景印象等項(xiàng)目。

位于沙湖片區(qū)的力高君御國際項(xiàng)目，距離保利明玥瀾岸項(xiàng)目約800米，樓盤東側(cè)為中山中學(xué)，西側(cè)緊鄰錦龍大道，北側(cè)為樓盤深業(yè)東城國際，南側(cè)為樓盤金尊府。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的AI估值參考價(jià)為40694元/平方米。

力高君御國際項(xiàng)目的開發(fā)商為深圳力高置業(yè)。啟信寶顯示，深圳力高置業(yè)為力高集團(tuán)子公司，由力高集團(tuán)持股51%，上海金田能源有限公司持有49%。

在力高君御國際周邊各項(xiàng)配置得分中，每經(jīng)品房小程序在公交配置、小學(xué)配置、幼兒園配置三項(xiàng)指標(biāo)上給出了較高得分，均在7分以上。其中，公交配置的得分達(dá)到了8.7分（滿分為10分）。

在項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)，有兩所小學(xué)，距最近的力高所小學(xué)僅37米，距中山小學(xué)約375米。項(xiàng)目周邊的公交站臺(tái)多達(dá)21個(gè)，優(yōu)于坪山區(qū)87%的住宅小區(qū)，屬于出行舒適度較高的區(qū)域。

值得一提的是，因?yàn)榭拷猩街袑W(xué)和中山小學(xué)的，力高君御國際的二手房整體掛牌價(jià)較高，普遍在5萬元/平方米以上。如一套3室2廳78平方米的房子，業(yè)主掛牌價(jià)410萬元，折合單價(jià)5.2萬元/平方米。

在11項(xiàng)指標(biāo)中，力高君御國際項(xiàng)目的醫(yī)療配置得分最低，僅0.6分，屬于就醫(yī)舒適度較低的區(qū)域。

綜合以上測(cè)評(píng)結(jié)果，每經(jīng)品房小程序預(yù)計(jì)，未來5年力高君御國際房?jī)r(jià)會(huì)跑贏坪山區(qū)平均漲幅，高于該區(qū)76%的小區(qū)。

距離保利明玥瀾岸項(xiàng)目約1.3公里的京基?御景印象，位于坪山新區(qū)中山大道與體育二路交匯處，建筑類型為板樓，首次開盤時(shí)間為2015年，目前已累計(jì)打造了四期。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的AI估值參考價(jià)為39220元/平方米。

京基?御景印象項(xiàng)目的開發(fā)商為深圳市京基房地產(chǎn)股份有限公司。啟信寶數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目公司的大股東為京基集團(tuán)，持股80%，陳華擔(dān)任董事長。

每經(jīng)品房小程序顯示，京基?御景印象同樣面臨著醫(yī)療配置相對(duì)較差的情況，屬于就醫(yī)舒適度較低的區(qū)域。此外，包括公交配置、幼兒園配置、人口結(jié)構(gòu)等指標(biāo)得分得分均在6分左右，處于中等水平。

在11個(gè)維度中，得分最高的為通勤車速指標(biāo)，為7.1分，周邊道路早晚高峰平均車速為19.24公里/小時(shí)，通勤車速優(yōu)于同區(qū)域71%的小區(qū)。

其他配套設(shè)施上，京基?御景印象周邊1公里范圍內(nèi)有3所小學(xué)、6所幼兒園；周邊有大小購物廣場(chǎng)5個(gè)，距離天虹商場(chǎng)578米；工作人口占77%，老年人口占11%，在坪山區(qū)內(nèi)高于52%的住宅項(xiàng)目。

綜上測(cè)評(píng)，每經(jīng)品房小程序預(yù)計(jì)，未來5年京基?御景印象價(jià)會(huì)跑平坪山區(qū)平均漲幅，高于該區(qū)71%的小區(qū)

距離保利明玥瀾岸約1.4公里的深業(yè)東城國際項(xiàng)目，位于坪山錦龍大道與坪山大道東北交匯處，小區(qū)合計(jì)共8棟2273戶，主力戶型為75/81/89平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的AI估值參考價(jià)為37148元/平方米。

深業(yè)東城國際的開發(fā)商為深業(yè)南方地產(chǎn)有限公司。據(jù)啟信寶，該公司為深業(yè)控股的全資子公司，王明峰任董事長。

每經(jīng)品房小程序顯示，深業(yè)東城國際的周邊1公里范圍內(nèi)有公交站22個(gè)，優(yōu)于坪山85%的住宅小區(qū)；即將開通的深圳地鐵14號(hào)線沙湖站距離小區(qū)約400米。

商業(yè)配套維度，項(xiàng)目附近有底商和天虹商場(chǎng)，3公里外可到達(dá)六和城的益田假日廣場(chǎng)，小區(qū)東側(cè)入口對(duì)面是世貿(mào)中心廣場(chǎng)（正在建設(shè)中），后期可形成約8萬平方米以上的商業(yè)配套。

此外，深業(yè)東城國際周邊有2所小學(xué)、6所幼兒園，周邊的大小購物場(chǎng)所有7家；周邊1公里范圍內(nèi)居住人口約5.2萬人，屬于居住密度偏高的區(qū)域，高于坪山區(qū)81%的住宅項(xiàng)目。

綜合上述維度，每經(jīng)品房小程序預(yù)計(jì)，未來5年深業(yè)東城國際會(huì)跑贏坪山區(qū)平均漲幅，高于該區(qū)78%小區(qū)。

　　轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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