2022上半年積極?，F(xiàn)金流和交付，碧桂園對市場恢復有足夠信心

8月30日，碧桂園（2007.HK）發(fā)布2022年前六個月業(yè)績顯示，報告期內(nèi)，公司錄得收入人民幣1623.6億元；毛利潤約人民幣172.1億元，凈利潤約人民幣19.1億元，股東應占核心凈利潤約人民幣49.1億元。

上半年，碧桂園權(quán)益銷售回款率92%，已連續(xù)7年保持90%以上；期內(nèi)繼續(xù)實現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，凈流入約53億元。

財報中提到，2022年是地產(chǎn)行業(yè)充滿挑戰(zhàn)的一年，銷售市場的預期轉(zhuǎn)弱、需求疲軟、價格下滑，讓行業(yè)每一位參與者都倍受壓力。市場快速下行，行業(yè)進入寒冬，適者生存的環(huán)境對企業(yè)的競爭力提出了更高要求。

在市場低迷期，公司保持戰(zhàn)略定力，持續(xù)提升全周期綜合競爭力，科學謀劃以銷定產(chǎn)，全力以赴確保企業(yè)安全，保質(zhì)、準時地完成了每一套房屋交付，如期完成了每一筆債務兌付。

當天進行的業(yè)績會期間，碧桂園集團總裁莫斌表示，政策調(diào)控的目的是讓房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。從去年6月開始到今天，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入底部盤整階段?！艾F(xiàn)在最重要是讓市場恢復信心?！彼m(xù)稱，結(jié)合近期國家各項會議和文件內(nèi)容，對于未來市場恢復有足夠信心，當然還沒有那么快?！肮景杨A算從今年6月做到了明年6月，相信在這期間，市場應該會恢復到健康發(fā)展狀態(tài)上來?！?/p>

（業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，圖源：公司提供）

財務穩(wěn)健

財報中和業(yè)績交流期間，公司多次提到了對財務安全的恪守。其中“保障現(xiàn)金流”成為關(guān)鍵詞。在當下環(huán)境中，這的確可謂是房企經(jīng)營安全的生命線。

據(jù)披露，截至2022年6月30日，公司總借貸余額從去年底3179.2億元進一步降至2936.8億元，較去年底下降7.6%，其中短期有息負債約729億元，占總有息負債比例約24.8%；公司凈負債率48.1%，連續(xù)多年維持在60%以下，繼續(xù)穩(wěn)定在民企最低區(qū)間。期末集團可動用現(xiàn)金余額約人民1479.8億元，現(xiàn)金短債比約2倍，可動用現(xiàn)金儲備充足，短期償債無憂。

截至目前，本年內(nèi)公司已無境外美元優(yōu)先票據(jù)到期，僅騰越兩筆可回售公司債共計40億元人民幣。碧桂園方面表示，已經(jīng)做好了還款計劃和安排，并將根據(jù)市場情況考慮再融資等安排，進一步調(diào)整負債結(jié)構(gòu)。

關(guān)于三道紅線，管理層在業(yè)績發(fā)布會上表示，公司將在2023年中期之前自然實現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整。

目前碧桂園仍處在較為健康的黃檔，凈負債率與現(xiàn)金短債比表現(xiàn)遠優(yōu)于監(jiān)管要求，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率也從2020年中期的81%連續(xù)下降至2022年中期的72%，距“不超過70%”的監(jiān)管要求僅一步之遙。

綜合來看，碧桂園CFO伍碧君指出，根據(jù)碧桂園目前的債務體量來看，整體壓力不大。

根據(jù)莫斌介紹，在行業(yè)底部盤整過程中，碧桂園有進行極度的現(xiàn)金流壓力測試。正以現(xiàn)金流安全為主要目標，在主營業(yè)務和新業(yè)務間進行平衡。

其中，主營業(yè)務以地產(chǎn)和輕資產(chǎn)的代管代建模式為主；博智林機器人將是新業(yè)務中重點發(fā)展的。通過對博智林機器人的全面應用實施，與主業(yè)相輔相成，相信未來在市場中能創(chuàng)造更大價值。

收入方面，在行業(yè)承壓期仍實現(xiàn)盈利殊為不易。根據(jù)管理層在投資者電話會上的解釋，目前盈利不及預期的主要原因在于：受新冠疫情的限制性措施影響，項目結(jié)算進度減慢，導致收入規(guī)模下降且影響結(jié)算毛利及利潤的規(guī)模。此外，部分低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)，出于財務審慎性原則對物業(yè)項目計提的減值增加，以及外匯波動造成預期凈匯兌損失等也是原因。

不過，上述盈利影響因素多為非現(xiàn)金性質(zhì)。碧桂園方面表示，公司經(jīng)營狀況良好，具備充足的可動用現(xiàn)金，現(xiàn)金流依舊穩(wěn)健。

截至6月30日，碧桂園合同負債達7319.22億元，顯示出未來業(yè)績增長的保障。需要指出的是，合同負債名為“負債”，實為地產(chǎn)公司已預售但未確認收入的房款，無需現(xiàn)金償還。房屋交付后即可結(jié)轉(zhuǎn)收入，轉(zhuǎn)化為公司現(xiàn)金流?！昂贤搨痹蕉啵馕吨磥順I(yè)績增長更有保障。

儲備審慎

一直以來，堅持與城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑共同成長的碧桂園在土地儲備方面相對均衡。只是在目前階段，全國不同地方的樓市表現(xiàn)有較大差異，也考驗著房企的應對。

財報顯示，截至前六個月，碧桂園連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司實現(xiàn)了歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣1851億元，權(quán)益回款金額約人民幣1702.9億元。

第三方機構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月百強房企累計權(quán)益銷售的同比降幅達51%，相對而言，上半年碧桂園權(quán)益銷售金額跌幅為39%，低于百強房企平均跌幅水平，與另外幾家績優(yōu)房企的下降幅度大體一致，顯示出市場低迷的時候，穩(wěn)健型房企仍能跑贏大勢。

土儲方面，截至中期，碧桂園位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約1.22萬億，另有潛在權(quán)益可售資源約2917億，合計約1.51萬億，可支撐公司未來銷售需求。

其現(xiàn)有權(quán)益可售資源中，96%位于常住人口50萬以上的區(qū)域；77%位于人口流入?yún)^(qū)域；75%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，很好契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動趨勢。

這種在各能級市場的均衡布局，有效對沖了局部地區(qū)疫情對銷售的階段性影響，同時豐富的可售資源可以應勢快速調(diào)整推盤節(jié)奏、保證供貨需求。公司也在加速對部分三四線城市項目貨量布局的調(diào)整。在上半年銷售中，三四線市場的下跌幅度明顯低于一二線城市，三四線銷售占比也提升1個百分點至69%。

業(yè)績會期間集團常務副總裁程光煜表示，碧桂園強調(diào)從一線到五線城市均衡布局的宏觀策略。

“微觀策略層面，哪個市場當期比較有確定性，我們經(jīng)營效率較高，就向哪里配置。去年和今年上半年，公司配置的主要資產(chǎn)在長三角、大灣區(qū)等相對能級高的地區(qū)和人口流入城市。下半年將堅持合理的方向，向著更加確定性的市場和人口流入市場進行相應投資?！彼治龅?。

莫斌也表示，2022年碧桂園將按照“以銷定供”進行閉環(huán)管理，在不考慮新增投資的情況下，預計2022年全年權(quán)益可售貨量將不低于5300億元，且該部分貨量預計全年去化率不低于68%。未來公司將繼續(xù)聚焦核心區(qū)位，布局供需關(guān)系良好的城市，獲取優(yōu)質(zhì)的土儲資源，更好應對市場的不確定性，支撐公司未來業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展。

財報顯示，在投資端，公司堅持投資標準不動搖，優(yōu)中選優(yōu)，審慎獲取機會型土地，布局確定性較強的城市。

上半年分別在佛山、張家口、蘭州等地獲取低溢價率的土地，共計新獲取9個項目，權(quán)益地價約人民幣61億元。新獲取土地中，71%分布在二線城市。同時，碧桂園通過多元化方式獲取土地，78%為一二級熟化項目，權(quán)益比也提升至91%，總體綜合回報率達27%。

基于對管理模式和儲備項目的快速調(diào)整，也令碧桂園在保交付方面有亮眼進展。

據(jù)介紹，今年上半年，碧桂園積極調(diào)動資金和資源，推動項目進度，累計如期交付1070個批次超25萬套房屋，覆蓋全國30個省份214個城市780個區(qū)縣。

此外，上半年碧桂園還有165個項目批次實現(xiàn)“交房即交證”，用實際行動顯示公司的運營實力，也為行業(yè)持續(xù)注入信心。莫斌表示，碧桂園有能力亦有實力保交付、保證所有債權(quán)剛性兌付，對未來仍然充滿信心。

示范底氣

綜合來看，穩(wěn)健的財務掌控能力，積極的保交付等動作，也是支撐碧桂園成為監(jiān)管部門選定的示范民營房企的原因所在。

據(jù)業(yè)績會期間介紹，上半年在收入端，碧桂園繼續(xù)強調(diào)回款效率，平均按揭放款天數(shù)與同比提前19天，新增簽約的權(quán)益回款率提升兩個百分點。同時，公司充分挖潛應收未收款，并通過全面資產(chǎn)盤點，把能在短期內(nèi)可以帶來現(xiàn)金流的資產(chǎn)，做好回收計劃、責任到人。

公司已在上半年盤活大宗資產(chǎn)收回69億元，對集團現(xiàn)金流起到有效補充。此外，公司已啟動與39家合作方的項目分家，提高了在項目層面的資金使用效率。

在支出端，預計全年工程款支付較往年有大幅下降，經(jīng)營性現(xiàn)金流支出壓力減小。在費用管控方面，公司分解費用類型，除剛性費用外，其余費用歸零。上半年公司銷管費同比下降36.3%。

8月中旬，碧桂園管理層在投資者電話會上透露，在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態(tài)下，公司已發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億元、配售新股折合24.1億元；自2021年下半年至今，公司境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計61億、供應鏈ABS及ABN合計87億。

今年5月，碧桂園成為國內(nèi)首批發(fā)行附帶信用保護工具公司債的示范民營房企，成功發(fā)行5億元公司債。公開資料顯示，碧桂園在銀行間市場交易商協(xié)會的50億元中票也已經(jīng)獲批，待擇機發(fā)行。報告期內(nèi)綜合融資成本保持平穩(wěn)，其中境內(nèi)融資成本從2019年底開始持續(xù)下降，至今年年中累計下降124個基點，處于行業(yè)較低水平。

近日有市場消息稱，中國監(jiān)管部門計劃通過指定國有企業(yè)擔保和承銷示范性房企的人民幣債券新發(fā)，為部分房企提供流動性支持，其中碧桂園、龍湖等作為示范房企被納入考慮范圍內(nèi)。對此，碧桂園方面表示，在交易商協(xié)會和中債信用增信擔保的支持下，目前正在推進中票發(fā)行，進一步穩(wěn)定行業(yè)及公司信用情況。

這些要素令碧桂園至今仍頗受投資和分析機構(gòu)看好。

克而瑞研究認為，面對此輪行業(yè)下行周期，碧桂園整體風險可控，且具備較強“恢復力”，這主要得益于企業(yè)良好的基本面及積極主動的風險管理。在行業(yè)流動性整體趨緊背景下，碧桂園“外部輸血+內(nèi)部造血”雙管齊下，展現(xiàn)出良好的資金實力，高效回款也為企業(yè)帶來充足的流動性補給。全國范圍內(nèi)廣泛且均衡的項目布局在一定程度有效對沖了區(qū)域性風險，同時豐富的可售資源可以應勢而為，快速調(diào)整推盤節(jié)奏、保證供貨需求。

中信證券分析師則指出，雖然市場普遍認為低線城市的項目銷售去化有難度，但低線也有土地款補繳規(guī)模要求很低、建安節(jié)奏調(diào)整靈活、后期建安開支占總成本比例大、預售門檻可能較低等優(yōu)勢。對公司而言，如能以最精益化的尺度規(guī)劃各項目現(xiàn)金流，確實較一二線城市項目更容易壓縮現(xiàn)金開支。

該機構(gòu)表示，碧桂園主動力促回款，雖然犧牲短期利潤，但卻能更好應對短期償債需要。對該公司的償債能力有信心。長期而言，現(xiàn)代經(jīng)濟存在的前提是信用，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境將隨著政策的支持逐步復蘇。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

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