AMC馳援房地產(chǎn)

近期，AMC似乎在通過援助出險房企，加大房地產(chǎn)領(lǐng)域布局。這種動作面臨兩方面的考量：一是盈利壓力，二是在行業(yè)下行周期布局需要更加謹(jǐn)慎。

AMC是指四大資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，分別是中國華融資產(chǎn)管理公司（簡稱“中國華融”），中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司（簡稱“中國信達(dá)”），中國東方資產(chǎn)管理公司（簡稱“中國東方”），中國長城資產(chǎn)管理公司（簡稱“中國長城”）。

8月10日，佳源國際相關(guān)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，中國信達(dá)香港正與佳源國際澳門一項目洽談合作，將于近日簽訂合作協(xié)議。此前的6月初，佳源國際已與中國信達(dá)香港簽署合作備忘錄，中國信達(dá)香港將在盤活佳源國際存量資產(chǎn)、企業(yè)紓困等方面提供支持。

8月初，中國華融宣布已與陽光龍凈集團(tuán)有限公司（簡稱“陽光龍凈”）簽署《紓困重組框架協(xié)議》。不過，從簽訂框架協(xié)議到項目落地需要更長的時間。

如更早前的5月，中國華融與中南建設(shè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬提供最多50億元，以有限合伙、基金等形式設(shè)立合作主體，支持中南建設(shè)的控股股東中南控股轉(zhuǎn)型發(fā)展，包括在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項目并購、社會與資本合作項目盤活等業(yè)務(wù)。

8月10日，中南建設(shè)宣布與江蘇資產(chǎn)管理有限公司簽署黨建共建暨業(yè)務(wù)合作協(xié)議，設(shè)立20億元發(fā)展基金。成立于2013年的江蘇資產(chǎn)管理有限公司，是全國首批地方AMC之一。

這表明，項目層面的“紓困”可以在2、3個月內(nèi)落地，但集團(tuán)之間簽訂的框架合作協(xié)議，卻需要較長的時間才能落地?！癆MC也需要堅持市場化原則，要考慮風(fēng)險和收益，因此紓困房地產(chǎn)需要過程?！鄙鲜鲋槿耸勘硎?。

“紓困”抑或布局房地產(chǎn)

AMC借“紓困”布局房地產(chǎn)的模式早已有之。2020年前后，對福晟集團(tuán)的紓困，以東方、信達(dá)、世茂、福晟成立四方紓困平臺落地。

AMC加快布局房地產(chǎn)，主要動力源于監(jiān)管部門的支持與助力。2021年11月16日，銀保監(jiān)會公告，批復(fù)同意中國華融發(fā)行金額不超過700億元（含）人民幣的金融債券——募集資金應(yīng)主要用于不良資產(chǎn)收購及處置、債轉(zhuǎn)股等主營業(yè)務(wù)。

2022年6月6日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于引導(dǎo)金融資產(chǎn)管理公司聚焦主業(yè)積極參與中小金融機(jī)構(gòu)改革化險的指導(dǎo)意見》（以下稱62號文），對金融AMC在化解金融風(fēng)險方面提出更高期望，大幅放寬了金融AMC的作業(yè)范圍，并給予一系列政策支持。

《意見》明確指出，資產(chǎn)管理公司可適度拓寬對金融資產(chǎn)的收購范圍，包括因疫情影響延期還本付息后再次出現(xiàn)逾期的資產(chǎn)或相關(guān)抵債資產(chǎn)等5類。

此前有媒體報道，4月下旬，金融監(jiān)管部門向四大AMC和18家金融機(jī)構(gòu)提供了12家出險房企清單，針對其資產(chǎn)收并購等工作提出6項政策指導(dǎo)。但截至目前，AMC公開宣布與出險房企戰(zhàn)略合作的僅有4、5家，而上述12家房企名單并未獲得普遍確認(rèn)，有的房企甚至表示不知情。

正如前述房企人士所言，AMC也是市場化機(jī)構(gòu)，也需要遵循市場原則，在收并購項目時也同樣面臨盈利壓力。8月9日，標(biāo)普宣布將中國信達(dá)“A-”長期發(fā)行人評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。展望“負(fù)面”反映了標(biāo)普的觀點，即中國信達(dá)在地產(chǎn)類敞口方面將承受一定的資產(chǎn)質(zhì)量壓力。同時，展望調(diào)整也反映了行業(yè)競爭態(tài)勢的變化，例如行業(yè)準(zhǔn)入門檻的下調(diào)加劇了中國信達(dá)和其他全國性AMC的競爭壓力。

地方城投探路

值得一提的是，房地產(chǎn)行業(yè)高區(qū)域?qū)傩?、涉及上下游產(chǎn)業(yè)眾多，對房地產(chǎn)行業(yè)的紓困，目前已不止于四大全國性AMC出手，地方AMC也在發(fā)力。

從房企角度來看，項目保復(fù)工、保交付是當(dāng)下最迫切需要解決的問題。業(yè)內(nèi)人士指出，相比之于全國性AMC嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋M調(diào)需要消耗不少時間，地方國資與地方AMC聯(lián)合設(shè)立紓困基金解決問題樓盤的方式，可能對于援助出險房地產(chǎn)走出困境能更快顯效。

日前，河南資產(chǎn)管理有限公司(簡稱“河南資產(chǎn)”)在其官網(wǎng)透露，該公司與鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱“鄭州地產(chǎn)集團(tuán)”）擬聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)均為河南本土的國資企業(yè)。

“賬要算得過來”，這是一名債券圈人士對四大AMC或地方AMC馳援房地產(chǎn)的評價，他認(rèn)為AMC對房企的支援能力也有限。據(jù)其透露，鄭州市地產(chǎn)紓困基金“出手”有六大基本前提：1、優(yōu)先選擇地理位置優(yōu)越、配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全、開發(fā)商信譽(yù)良好的項目；2、優(yōu)先選擇公開市場招拍掛取得的政府儲備地項目；3、項目公司債權(quán)債務(wù)關(guān)系權(quán)屬清晰，股權(quán)、資產(chǎn)不存在查封、凍結(jié)等情況，股東之間不存在內(nèi)部糾紛，且項目公司名下僅有獨立開發(fā)項目；4、項目剩余貨值充足，資產(chǎn)超過負(fù)債，剩余可售貨值足以覆蓋前期負(fù)債及投入資金本息的項目；5、優(yōu)先選擇可適用并購貸條件的項目，如已取得四證、投資強(qiáng)度已達(dá)到總投資（不含土地款）的25%等；6、項目不存在規(guī)劃開發(fā)受限及其他潛在風(fēng)險情況。

由此可見，對于項目篩選，地方政府與地方AMC的要求仍然很高，不過相關(guān)工作也在有序推進(jìn)。比如河南鐵建投入股建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)完成。

目前，四大AMC除了中國東方以外，中國華融、中國長城、中國信達(dá)均已進(jìn)駐鄭州。目前中國信達(dá)已經(jīng)介入泰禾東府大院，更名“信達(dá)康橋筑”之后的新增供應(yīng)也即將入市。除此之外中國信達(dá)還通過股權(quán)投資了鄭州大量項目，包括藍(lán)城鳳棲梧桐、康橋天樾九章等。此外，中國信達(dá)還接觸了融創(chuàng)等幾家房企的項目。

除了AMC，地方政府還會采取城投參與房地產(chǎn)開發(fā)的模式，加快有停工風(fēng)險項目的“盤活”。這也成為當(dāng)前紓困房地產(chǎn)的一個思路。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，今年6月開始，江西贛州經(jīng)開區(qū)政府與綠地集團(tuán)協(xié)商，經(jīng)開區(qū)政府決定通過城投公司收購綠地部分未動工的地塊，根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地部分土地出讓金用于項目建設(shè)。但綠地集團(tuán)方面尚未確認(rèn)此事。

隨著部分風(fēng)險房企的出清，從各地拿地趨勢來看，地方城投公司拿地已成主流趨勢。此前，大多數(shù)地方城投公司也有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一般以保障房或者廉租房的建設(shè)開發(fā)為主。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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