北京甲級(jí)寫字樓空置率降至14.9%

　　3月31日下午，高力國(guó)際發(fā)布2022年一季度華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告。報(bào)告顯示，截止到2022年一季度末，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量約為10.2萬平方米，基本已回歸到2019年的水平。

　　在供應(yīng)方面，一季度僅有位于燕莎市場(chǎng)的一個(gè)新項(xiàng)目入市，帶來6.5萬平方米的新增供應(yīng)量。在空置率方面，整體市場(chǎng)小幅去化，空置率環(huán)比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)至14.9%；在租金方面，延續(xù)底部震蕩的走勢(shì)，環(huán)比微漲0.4%至342元每月每平方米，繼去年三季度后再次實(shí)現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)，租金企穩(wěn)回升的趨勢(shì)正在加強(qiáng)。

　　“在今年寫字樓市場(chǎng)中，CBD和麗澤商圈租賃交易表現(xiàn)值得期待?！备吡?guó)際中國(guó)區(qū)董事、辦公樓研究負(fù)責(zé)人陸明向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，CBD已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度租金漲幅超過1%，上一次出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)季度上漲還要追溯到2017年。此外，因?yàn)?4號(hào)線的貫通，麗澤商圈的性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升，市場(chǎng)表現(xiàn)較好。

　　互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)租賃成交放緩

　　從子市場(chǎng)表現(xiàn)來看，“一季度CBD商圈內(nèi)近40棟甲級(jí)寫字樓中，有近一半的樓宇出現(xiàn)不同程度的租金上漲，僅有3棟樓宇出現(xiàn)小幅下調(diào)，子市場(chǎng)平均租金環(huán)比上漲1.5%至361元每月每平方米?！备吡?guó)際華北區(qū)戰(zhàn)略客戶服務(wù)部高級(jí)董事李娟向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，此外，由于極具競(jìng)爭(zhēng)力的租金性價(jià)比，麗澤商圈在今年仍將成為最炙手可熱的子市場(chǎng)之一。

　　不過，一季度，北京辦公樓市場(chǎng)最大的變化來自于產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)，這些變化主要集中在行業(yè)需求側(cè)。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，一季度產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)基本處于穩(wěn)定狀態(tài)，整體空置率維持在14.6%，租金穩(wěn)定在130元每月每平方米。

　　根據(jù)高力國(guó)際上述報(bào)告顯示，從一季度全市場(chǎng)的租賃成交來看，金融行業(yè)占比達(dá)到37%，而互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)的占比大幅下降至22%左右，相比以往季度超過50%的成交占比，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在一季度的擴(kuò)張速度明顯大幅放緩。

　　在高力國(guó)際看來，一方面，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的內(nèi)部調(diào)整速度非?？?，近期的業(yè)務(wù)、人員和組織架構(gòu)等調(diào)整將帶來辦公租賃面積的變化；另一方面，去年頭部大廠成交租賃面積近百萬平方米，今年本身就存在辦公空間整合需求。

　　“互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，轉(zhuǎn)向以反壟斷、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和防止資本無序擴(kuò)張為原則的具有針對(duì)性的合規(guī)性監(jiān)管。“高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這也意味著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)開始告別野蠻生長(zhǎng)，進(jìn)入精耕細(xì)作的技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展的新階段，但以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)仍將是未來5年辦公樓市場(chǎng)最主要的需求來源。

　　寫字樓市場(chǎng)邁入“去化周期”

　　從2021年二季度開始，北京整體寫字樓市場(chǎng)需求報(bào)復(fù)性反彈不再持續(xù)，凈吸納量逐步回歸常態(tài)，市場(chǎng)環(huán)境也在最近幾個(gè)月發(fā)生了新變化。

　　根據(jù)高力國(guó)際上述報(bào)告顯示，2018年到2021年，北京寫字樓市場(chǎng)年均新增供應(yīng)量接近80萬平方米，今年的供應(yīng)量將大幅減少。市場(chǎng)供需比在2020年觸及高點(diǎn)后已經(jīng)大幅回落，未來也將維持在較低水平。

　　值得關(guān)注的是，2022年第一季度，北京一季度商業(yè)地產(chǎn)大宗交易成交金額達(dá)30億元，成交面積約15萬平方米，均為投資型交易，可見投資市場(chǎng)正在回暖。從疫情發(fā)生以來的核心城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，投資人愈發(fā)青睞北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是寫字樓大宗交易市場(chǎng)，預(yù)計(jì)接下來交易會(huì)逐步企穩(wěn)。

　　總體而言，2022年一季度，在市場(chǎng)去化方面，北京寫字樓市場(chǎng)變化主要表現(xiàn)為兩個(gè)特征，一是頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擴(kuò)張的戛然而止導(dǎo)致市場(chǎng)去化不如預(yù)期；二是甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)得益于金融企業(yè)在一季度實(shí)現(xiàn)歷史平均水平的去化量。

　　高力國(guó)際華北區(qū)副董事總經(jīng)理陳難表示，從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來看，北京寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入去化周期，預(yù)計(jì)將持續(xù)3到4年，后續(xù)走勢(shì)取決于需求端的強(qiáng)度，大環(huán)境或?qū)⒏欣跇I(yè)主，留給企業(yè)租戶進(jìn)行抄底的時(shí)間窗口期將越來越短。

　　轉(zhuǎn)自：證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)?

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