上海城方鄭華：切換新賽道，租賃住房服務增值空間打開

房地產(chǎn)即將進入一個全新周期，模式創(chuàng)新成為行業(yè)新課題。與此同時，自2015年以來，支持租賃住房的頂層設計政策相繼出臺，表明了中央要求建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度以及讓全體人民住有所居、職住平衡的決心。房企也在不斷探索新的形式、模式。

（上海地產(chǎn)集團城方董事、總經(jīng)理鄭華，圖片提供：城方）

2月15日，上海地產(chǎn)集團城方董事、總經(jīng)理鄭華接受了21世紀經(jīng)濟報道記者專訪，詳細闡述了房地產(chǎn)行業(yè)轉型創(chuàng)新上的探索。從事傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)多年，曾在保利、萬科、正大等大型企業(yè)任職，鄭華對當下的行業(yè)轉型創(chuàng)新沉淀了自己的思考和建議。

鄭華認為，房地產(chǎn)滾動性開發(fā)模式正常的發(fā)展周期在30年左右，滿足供需平衡需求之后，房地產(chǎn)就會從開發(fā)性地產(chǎn)進入經(jīng)營性地產(chǎn)周期。再過二三十年，就進入房屋更新周期。當下我國房地產(chǎn)處于經(jīng)營性地產(chǎn)周期。

作為上海國企中最早試水租賃住房業(yè)務的上海地產(chǎn)集團，目前在租賃住房數(shù)量上已突破3萬套，開業(yè)約1.5萬套。同時也在試水類REITs。

我們進入高質量發(fā)展階段，推動房地產(chǎn)轉型并帶動服務業(yè)的升級。鄭華認為這是房地產(chǎn)轉型的一個非常重要的契機和方向，也適應了國內促進內需消費的導向。相比銷售類住宅產(chǎn)品，租賃住房有助于降低房屋租金或者是使用費，房屋使用率也獲得提升。

“用租金換消費增長”，租賃住房平抑市場化租金、促使人們用于消費的可支配收入增加。鄭華認為這是房地產(chǎn)轉型創(chuàng)新模式的底層邏輯。

轉型服務性地產(chǎn)可能性：從兩方得益到三方得益

“中國老百姓喜歡買房子，導致國內房地產(chǎn)第一個建造周期被拉長了，而很多主要經(jīng)濟體由于大眾住房理念與我們不同，房子的開發(fā)建造周期在20年左右就結束了。”鄭華認為，當房價上漲到一定高點、市場成交量達到頂峰、投資開發(fā)量進入拐點等等，房地產(chǎn)轉型、新模式醞釀便應運而生。過去“拿地-開發(fā)-銷售”、靠資金杠桿滾動存活的狀態(tài)將逐漸式微，開發(fā)模式不再是房地產(chǎn)主流。

鄭華指出，新模式有兩條路徑：第一是轉滾動性開發(fā)為長期經(jīng)營，經(jīng)營性地產(chǎn)就是用租金來替換房產(chǎn)的銷售所得。換言之，就是用租金來兌現(xiàn)房子回報率，比如建造一棟樓成本要10萬塊，房企把這棟樓的收益變成50年的租金，回收租金的方式替換出售。第二是把房子變成一種使用性的服務產(chǎn)品，把房源銷售收入轉化為服務收收入，類似于酒店每天的房費中包含了房屋的租金與服務費。

鄭華堅定看好房地產(chǎn)從經(jīng)營性地產(chǎn)向服務性地產(chǎn)的轉型。依據(jù)是房子收益可以由租金和租金以外的消費服務收益組成。

“企業(yè)相當于把使用空間載體的費用變成租金，然后另外一部分費用變成使用性的服務，經(jīng)營性地產(chǎn)直接轉化成服務性地產(chǎn)。”鄭華把房地產(chǎn)主營收入除了租金以外的收入稱之為服務性收益，服務收費可根據(jù)經(jīng)營方所提供服務質量而產(chǎn)生溢價空間。

鄭華從得益人角度分析其更看好服務性地產(chǎn)的轉型路徑。房子賣賣的得益人只有兩個：房地產(chǎn)開發(fā)商與買房子的人；但房子若變成類似于租賃住房或者變成一個服務性房源，得益人就變成三方了：開發(fā)商、服務提供商，還有各種各樣的使用者。房子作為同樣一個空間載體，演變成了三方得利的資產(chǎn)源。

租賃房租金評估標準目前還沒有權威樣本，但普遍要求企業(yè)以市場均價9折的價格出租?！白鳛槿f億市場量級的房地產(chǎn)行業(yè)，以1萬億為基礎單位匡算，1萬億能拉動3000億的消費?！编嵢A指出，房租的占比如果能變成消費者可支配收入的30%以下，大眾就有更多的錢去做房屋以外的消費。房屋作為服務載體，其消費力的變現(xiàn)就在于此。

“如果以低于一定市場價的房租租到房子，節(jié)省下來的房租用以消費支出，生活質量得到提升，這樣的租住方式隨著大眾觀念的改變有可能逐漸成為主流?！编嵢A說，這就是上海地產(chǎn)集團城方品牌試水以租金為基礎現(xiàn)金流、以消費為推動力，實現(xiàn)“以租金換取消費”的新型租賃模式的動力所在。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)生結構性變化 

據(jù)介紹，上海地產(chǎn)集團旗下租賃住房運營服務品牌“城方”，通過國企混合所有制模式，引入職業(yè)經(jīng)理人管理制度，探索專業(yè)化、市場化運作機制。

上海地產(chǎn)集團本身有三大類租賃房產(chǎn)品：市籌公租房，大約有1.3萬套；存量改造的租賃住房，目前有2100余套；前述這兩類房源均已入市，城方在運營服務中。新建租賃住房項目16個，總建筑面積約147萬平方米，可提供租賃住房約1.7萬套，預計今年起會陸續(xù)入市。

鄭華指出，國內的租賃住房建設發(fā)展目前基本上是以央企、國企為主，特別是在新建類領域，主要有兩大原因：第一個市場尚不規(guī)范；第二需要有足夠的供應量做基石，由政府引導央企、國企，先做好行業(yè)穩(wěn)定器、壓艙石的角色，待市場規(guī)范以后最終還是要靠社會資本一起來完成整個產(chǎn)業(yè)鏈，也就是說央企、國企先做好引導示范。

現(xiàn)階段，市場上存在的高房價、高房租問題，鄭華認為可以長期穩(wěn)定居住的租賃住房恰恰起到“壓艙石、穩(wěn)定器”的市場作用，也提升了存量不動產(chǎn)的利用率。

房地產(chǎn)開發(fā)的投資數(shù)據(jù)也發(fā)生了微妙的變化，拐點出現(xiàn)在2021年9月。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月份，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長8.8%。這是2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速首次出現(xiàn)個位數(shù)增長。另據(jù)易居房地產(chǎn)研究院測算，9月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速同比出現(xiàn)“正轉負”，下降3.5%，這是自2020年3月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次出現(xiàn)同比下滑。此外，去年9月全國商品房銷售面積和銷售額同比仍在下跌區(qū)間，分別下降13.2%和15.8%。房企到位資金增速持續(xù)回落，國內貸款連續(xù)4個月同比下降。去年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比下降4.5%。

調控加碼和信貸收縮等因素加速了行業(yè)大數(shù)據(jù)的變化，也加速行業(yè)結構性轉變。

鄭華認為，商品房里也有大量的出租房源，隨著保障性租賃住房的入市，租金下降，會倒逼商品房投資客逐步退出這個市場，變相增加了市場上租賃房源的供應。目前上海地產(chǎn)集團的16個新建租賃住房社區(qū)均已開工建設，部分即將竣工入市。城方市場化拓展的項目也會在今年有入市供應。

央企、國企率先加入租賃住房賽道。21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，除了上海地產(chǎn)集團，建銀國際旗下的建信住房服務有限責任公司（簡稱“建信”）也手握4萬多套租賃住房，但主要以分散式房源為主。此外魔方公寓房源數(shù)量達到10萬套、旭輝瓴寓在管房源大約8.2萬間，已開業(yè)3.2萬間。隨著租賃住房的大量入市，上海的房租將會受到?jīng)_擊。

前5年最難熬：監(jiān)管體系有待健全、面臨盈利問題

“讓更多人安居都市宜居生活”是城方的品牌愿景，這與國家近年來提出的租購并舉雙軌制住房供應體系高度契合。安居提供房源，宜居提供服務?！斑@也是城方的創(chuàng)立根本?！编嵢A希望推動行業(yè)盡快認知租賃房屬于服務業(yè)，雖然是從房地產(chǎn)延伸到了服務性房地產(chǎn)，但其本質是將房地產(chǎn)生產(chǎn)制造業(yè)轉化為服務業(yè)，重點是提供服務，“賺服務的錢雖然利潤不高，但長期而穩(wěn)定”。

城方的盈利模式正是如此，城方營收中已有部分來源于租金之外的服務收入。鄭華表示，對于租賃住房發(fā)展來說，租金之外的服務性收入占比30%左右會比較合理，也更健康、可持續(xù)。

鄭華預計，隨著租賃房源大量面市，今后一線城市的房屋租金不可能每年保持10%左右的高增長率。他也呼吁，行業(yè)的健康發(fā)展離不開監(jiān)管部門的政策支持與監(jiān)管。處于轉型大背景下的房地產(chǎn)，模式創(chuàng)新的探索還需各方合力。

參考部分發(fā)達國家，租賃住房占比大于商品房。比如新加坡與德國。鄭華認為，總有一天國內的商品住宅新增供應總量會少于租賃住房。今年是鄭華踏足租賃住房賽道第5個年頭，他最大的感觸有兩點：第一，這是一個低毛利航道，從房地產(chǎn)滾動性開發(fā)模式、到房地產(chǎn)經(jīng)營，再轉向服務性地產(chǎn)，賺的是長期穩(wěn)定的收益，速度與杠桿都要放緩；第二，租賃住房行業(yè)同樣離不開融資與債務優(yōu)化等傳統(tǒng)房地產(chǎn)的資本運作模式。

政策、投資人、客戶的認知等多方面因素，都影響著房地產(chǎn)模式創(chuàng)新的探索，行業(yè)也需要健全的住房租賃市場規(guī)范制度，需要監(jiān)管部門細致研究政策導向，逐步規(guī)范整個住房租賃市場，建立長效機制。正如不少業(yè)內人士所指，目前市場上規(guī)?；⒓瘓F化的租賃住房少，缺乏機構化管理，租賃的具體程序也有待規(guī)范。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者多方了解，目前大部分租賃住房企業(yè)前5年都活得異常艱難，甚至活不下去。原因在于這一新行業(yè)的財務會計準則仍然沿用房地產(chǎn)行業(yè)的會計準則，比如出租房產(chǎn)前5年要算折舊費，這導致很多企業(yè)前5年的現(xiàn)金流很難為正。而正向的現(xiàn)金流是驗證模式可行性的重要指標。到了第六年賬面上反而可以賺錢了，但有的企業(yè)卻活不到第六年。盡管政府可以通過減稅降費等手段給予行業(yè)支持，但前提是要有收入。

實際上，政府在保障性租賃住房投資端政策面已開了一個小口。這也是今年以來保障性租賃住房迎來的第一個政策利好。

2月8日下午，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（以下簡稱“通知”），明確銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度。

鄭華表示，今年租賃住房行業(yè)會發(fā)生較大變化。市場的健康發(fā)展，首先要解決不能有非規(guī)范市場的問題，比如如何界定合法經(jīng)營跟非法經(jīng)營。一旦制度出臺，租賃住房市場也會經(jīng)歷一次不小的震蕩。

其次，對于租金的核定目前也沒有定論。

“行業(yè)健康企業(yè)才會健康，要讓更多的人理解租賃住房，它是從房地產(chǎn)轉型，它不是一個經(jīng)營性地產(chǎn)，它其實是個服務性地產(chǎn)?！编嵢A認為，市場達成了對租賃住房的服務屬性的共同認知，未來這一行業(yè)的前途才會光明。

中央推動發(fā)展住房租賃市場，也在逐漸推動與之匹配的金融工具，幾年間，系列政策文件提出:要推進住房租賃資產(chǎn)證券化，積極試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

近年來，國內開發(fā)商在租賃住房業(yè)務上的融資試水動作并不少見：2018年2月2日,碧桂園長租公寓類REITs儲架發(fā)行獲批,總規(guī)模100億,成為中國首單百億級住房租賃類REITs；2021年8月18日，北京保障房中心簿記發(fā)行全國首單公共租賃住房類REITs產(chǎn)品——國開-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項計劃。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，自2017年以來，國內北京、上海、廣州、深圳等一線城市租賃住房相關運營商發(fā)行的類REITs共有38單。

不過，出于房地產(chǎn)行業(yè)降低表內負債的需求，大多數(shù)租賃住房運營商仍然期待REITs在國內的正式發(fā)行。

國內REITs已經(jīng)在路上，但目前僅僅放開給基建行業(yè)。以鄭華為代表的租賃住房經(jīng)營管理者所看到的是，保障性租賃住房屬于泛基礎設施范疇，他們對于公開發(fā)行保障性租賃住房相關的REITs產(chǎn)品正充滿了期待。

　　轉自：21世紀經(jīng)濟報道

　　【版權及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀