農(nóng)安縣古城街四期棚戶區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)場(《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者曹煦攝)
高樓大廈環(huán)繞，幾處破舊平房格外顯眼，從高處望下，就像是城市森林中的一塊傷疤。
這是8月30日《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在吉林省長春市農(nóng)安縣古城街四期棚戶區(qū)改造地塊看到的場景。當(dāng)拆遷后新建的商品房小區(qū)已經(jīng)開始出售之際，有幾戶人家仍然沒有搬離。
舉目皆是鋼筋水泥，站在自己一地狼藉的房子前，昔日的四鄰已成一片瓦礫，史艷軍說：“把有房照(房本)的強(qiáng)拆了，蓋了一堆沒房照的。”
被征收戶：補(bǔ)償協(xié)議尚未達(dá)成，房卻被拆了
2006年5月和10月，史艷軍分別從個人手中購買了兩處古城街地段的房產(chǎn)，據(jù)她介紹，兩處房屋此后相繼用于冷庫經(jīng)營。
2015年10月，農(nóng)安縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局開始對古城街四期棚戶區(qū)改造區(qū)域啟動征收工作。
據(jù)了解，該區(qū)域東至古城街，西至雅仕居，南至紳士花園，北至掛面廠石頭道，涉及超過300戶居民，史艷軍的兩處房產(chǎn)在被征收范圍內(nèi)。
2015年12月11日，由長春某房地產(chǎn)評估公司出具的《農(nóng)安縣房屋征收補(bǔ)償分戶評估報告》中，史艷軍的兩處房屋其中一套評估單號為225號，主房建筑面積72.46平方米；另一套評估單號為101號，主房建筑面積41.75平方米。采用市場法評估，評估單價均為每平方米2581元。
對此評估價格，史艷軍不認(rèn)同。此后近兩年時間里，史艷軍的女兒先后6次去縣征收辦商談補(bǔ)償事宜，始終沒有達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，主要原因是在對房產(chǎn)是否用于經(jīng)營活動的認(rèn)定上，業(yè)主和政府之間存在分歧。
史艷軍稱其兩處房屋在2010年由住宅改為經(jīng)營性保險冷凍庫且依法取得工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記且有納稅記錄，每處房屋年收入均在5萬元以上，應(yīng)按收益法評估補(bǔ)償價格?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者近日在采訪縣征收辦時，一位負(fù)責(zé)人則說：“經(jīng)過核查，這兩處房產(chǎn)沒有走過字(用電)，不能認(rèn)定為經(jīng)營用房。”
那么，市場法與收益法兩種評估補(bǔ)償價格的方式有哪些差異？
住建部2011年發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第13條規(guī)定：注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。
其中明確規(guī)定：被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。
史艷軍說，在雙方還未就補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成一致時，2017年5月，紳士花園四期項(xiàng)目在她的225號房屋所在地塊開始施工；2017年7月，君悅?cè)A府項(xiàng)目在其101號房屋所在地塊開始施工。
從高處看，史艷軍的101號房屋(圖中二層建筑)矗立在高樓的環(huán)繞中。(《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者曹煦攝)
史艷軍101號房屋的鄰居別順住在這里近20年了，他向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者回憶稱：從2016年7月起，這一片區(qū)就開始斷水?dāng)嚯姟．?dāng)水電缺失、四周已被建筑工地包圍時，像別順這樣的居民們開始陸續(xù)搬離，剩下的平房越來越少。
2017年9月23日下午，史艷軍發(fā)現(xiàn)，自己編號為225的房子已是一片瓦礫。“前幾天還好好的，突然就沒了。”
隨后，史艷軍和家人第一時間報警，“警察出警后做了筆錄、照了相，然后就走了，再無音訊。”她的親屬立刻又找到縣征收辦，工作人員的反饋是讓其報警。
今年8月30日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者向前述農(nóng)安縣征收辦負(fù)責(zé)人求證此事，該負(fù)責(zé)人說：“(居民)如果認(rèn)為被強(qiáng)拆了，可以報警。”
但史艷軍表示，自己曾在第一時間報警，但之后就再無音訊。
2017年底，225號房屋所在地塊已建起一片新樓。
史艷軍曾經(jīng)的房屋所在位置，現(xiàn)在是紳士花園其中一棟樓的單元門。“最令我們心寒的，是至今沒有達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，也沒給我家送達(dá)補(bǔ)償決定，沒有任何手續(xù)就被拆了。”史艷軍說。
而另一處101號房屋則和旁邊的幾處破舊平房在一起，孤單地矗立在君悅?cè)A府小區(qū)里。
新建商品房：“五證”不全，辦不了產(chǎn)權(quán)證
在這塊還沒有完成拆遷的土地上便開始興建并已經(jīng)銷售的小區(qū)君悅?cè)A府，它的手續(xù)是否齊全？
8月30日，記者來到農(nóng)安縣不動產(chǎn)登記中心，詢問君悅?cè)A府項(xiàng)目能否辦理房產(chǎn)證。一位工作人員表示，“君悅?cè)A府目前辦不了產(chǎn)權(quán)證，因?yàn)檫€沒備案，沒收到這個項(xiàng)目的‘五證’。”
8月31日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者隨一位買房人來到君悅?cè)A府，在銷售人員的陪同下參觀了幾處不同戶型的房子，從樓上往下看，史艷軍的101號房屋和周圍的幾處平房十分顯眼。銷售人員表示，那里以后要建一個社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場，明年8月就建成了。
記者了解到，該項(xiàng)目目前還未取得《商品房預(yù)售許可證》，但銷售人員說：今年年底就可以辦下來房產(chǎn)證。
在提出買房意向后，一位銷售代理公司負(fù)責(zé)人卻回答稱，“目前只收定金1萬元，還不能收全款，想交全款也沒法收。”
一個已蓋成在售的小區(qū)，緣何將全款客戶拒之門外？該銷售代理公司負(fù)責(zé)人解釋說：“目前拿到鑰匙在裝修的，都是開發(fā)商的頂賬房(抵債房)；對外銷售的，還要等手續(xù)。”
8月31日當(dāng)天，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者又來到農(nóng)安縣國土資源局，一位副局長接待了記者，當(dāng)記者詢問君悅?cè)A府項(xiàng)目是否取得《國有土地使用證》時，該副局長在請示局長后拒絕了記者的采訪。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“五證”(《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》《商品房預(yù)售許可證》)中，《國有土地使用證》是前置的一道政府許可，直接關(guān)系著其他幾個證件的辦理。
2012年7月1日起施行的《閑置土地處置辦法》第21條規(guī)定：市、縣國土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求：土地權(quán)利清晰；安置補(bǔ)償落實(shí)到位；沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛；地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確；具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件。
這是否意味著君悅?cè)A府所在地塊目前的狀況，并不符合國土部門供應(yīng)土地的條件？一位不愿具名的農(nóng)安房地產(chǎn)行業(yè)人士對記者說：如果辦了土地證，那么在沒有“凈地出讓”的情況下是怎么辦的證？如果沒辦土地證，開發(fā)商沒有任何手續(xù)就建完樓開始賣了？“現(xiàn)在政府是兩難，怎么都說不過去。”
據(jù)了解，君悅?cè)A府項(xiàng)目的開發(fā)商為吉林省鴻瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，此前在農(nóng)安縣開發(fā)過黃龍家園一期至四期項(xiàng)目。
據(jù)前述農(nóng)安房地產(chǎn)行業(yè)人士介紹，在農(nóng)安縣，未批先建并非個案，這也導(dǎo)致很多樓盤辦不了房產(chǎn)證。
拆遷10年未安置，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)受質(zhì)疑
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在農(nóng)安采訪期間發(fā)現(xiàn)，涉及棚改拆遷的爭議并非個案。
農(nóng)安縣寶塔街北段西側(cè)的拆遷戶高峰告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，他的房子在2008年便被拆遷，至今已有10年，仍未回遷，其間包括高峰在內(nèi)的多位拆遷戶數(shù)次找到開發(fā)商和農(nóng)安縣政府，始終未果。“我們這些拆遷戶投親靠友、租房借房安排自己的生活，居無定所，等到今天足足10年，仍然看不到希望！”
記者在這塊曾經(jīng)的棚戶區(qū)看到，半人高的雜草遍布在早已夷為平地的現(xiàn)場，雨后的土路一片泥濘。環(huán)顧四周，這里已被樓房和馬路包圍。
而在一街之隔的馬路對面，寶塔街北段東側(cè)公安局家屬樓旁的棚戶區(qū)改造地塊，曾經(jīng)在2010年發(fā)生過100多人凌晨強(qiáng)拆民房事件。當(dāng)年10月27日凌晨1時，開發(fā)企業(yè)聯(lián)系糾集了100多名社會人員，對這里的6戶平房進(jìn)行強(qiáng)行拆遷并打傷多位居民，警方隨后刑事拘留了多名違法拆遷人員。
事隔多年后，發(fā)生在農(nóng)安的棚改強(qiáng)拆似乎并未停止。古城街2號地塊的原居民李忠軍告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，2017年8月21日，包括他家在內(nèi)的8戶居民房屋被強(qiáng)行拆除。62歲的李忠軍回憶說：“2017年8月17號縣征收辦發(fā)通知，我的房子在施工紅線范圍內(nèi)要拆除；8月20號找我談判沒談攏；8月21號就把房子推了。”
此后有關(guān)部門為他租了一套房屋作為過渡安置至今，關(guān)于回遷方案一直沒有下文。一年多來，多次信訪無望的李忠軍開始自學(xué)與拆遷、征地有關(guān)的法律法規(guī)，準(zhǔn)備走司法程序。
而最受棚戶區(qū)居民爭議的一個焦點(diǎn)是征收補(bǔ)償金額。
多位古城街區(qū)域的棚改居民向記者提供的《農(nóng)安縣房屋征收補(bǔ)償分戶評估報告》均顯示，其被征收房屋的評估單價為每平方米2600元左右。
而據(jù)記者在棚改區(qū)域周邊的多個商品房小區(qū)走訪了解，幾乎所有的商品房在售房價都在3500元/平方米以上。
2011年1月發(fā)布施行的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定：對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
農(nóng)安縣人民政府在2017年10月10日出具的一份針對某棚改居民起訴的答辯文書則稱：《條例》(指《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》)第19條規(guī)定中的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋類似的房地產(chǎn)，而非新建的商品樓，要求按照周邊商品房屋確定其房屋價格是沒有法律依據(jù)的。
幾乎所有的受訪居民都對評估單價的來源和依據(jù)表示質(zhì)疑。
那么，2581元是如何算出的？前述農(nóng)安縣征收辦負(fù)責(zé)人并未對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者正面回應(yīng)。他說，各市縣根據(jù)實(shí)際情況都有不同的政策，總體都是遵循國務(wù)院590號令(指《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》)，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)收入、房價、征收房屋建成時間、土地出讓價格等因素制定的。
農(nóng)安縣棚改拆遷在當(dāng)?shù)匾l(fā)諸多爭議已有不短的時間。在實(shí)地采訪中，有當(dāng)?shù)鼐用襁€向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者透露了一條看似與此無關(guān)的官員消息：5月8日，長春市紀(jì)委監(jiān)委稱，農(nóng)安縣委常委、常務(wù)副縣長李鳳良涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。
多位農(nóng)安官場人士對記者表示，李鳳良長期分管縣住建、國土等部門。
國務(wù)院督查直指長春棚改亂象
此前，農(nóng)安縣的房屋征收工作還被長春市有關(guān)機(jī)構(gòu)視為起到了“榜樣作用”。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者檢索公開資料發(fā)現(xiàn)，2017年3月22日，長春市征收工作領(lǐng)導(dǎo)小組一行到農(nóng)安縣調(diào)研征地拆遷及棚戶區(qū)改造工作時，當(dāng)時還在任的常務(wù)副縣長李鳳良表示，棚戶區(qū)改造及征地拆遷拆違工作難度大、任務(wù)重，希望能與全市各縣(市、區(qū))加強(qiáng)交流、分享經(jīng)驗(yàn)，共同促進(jìn)本地區(qū)及全市經(jīng)濟(jì)社會平穩(wěn)快速發(fā)展。
調(diào)研組一行則認(rèn)為，農(nóng)安縣委、縣政府高度重視房屋征收工作，補(bǔ)償措施公開公平公正，思路清晰、程序規(guī)范，成效明顯、值得推廣，對全市房屋征收工作起到了榜樣作用。
不過，日前，國務(wù)院第七督查組在長春市督查期間，接到群眾反映稱，多處棚改項(xiàng)目存在多年無法回遷安置、無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等問題。
據(jù)央視報道，8月底，督查組來到長春二道區(qū)東站街道的棚戶區(qū)。這片早在2011年就已經(jīng)被拆遷的棚戶區(qū)，曾是東新地塊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，從2011年至2013年間，這里的居民與當(dāng)時的長春市二道區(qū)建設(shè)局，也就是現(xiàn)在的區(qū)住建局，簽訂了征收補(bǔ)償安置協(xié)議書。如今8年已經(jīng)過去，500多戶沒有回遷的居民依舊無家可歸。
沒有回遷的居民想早日回遷，而已經(jīng)回遷的居民也面臨著不少問題。據(jù)央視暗訪報道，督查組在長春市二道區(qū)德輝挪威小鎮(zhèn)一期，了解到這里的幾千戶居民也沒有房產(chǎn)證。這個2009年棚改回遷的小區(qū)，至今沒有取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，但二期工程卻正在大興土木。盡管二期工程曾先后兩次被規(guī)劃部門處以數(shù)百萬元罰款，但違規(guī)建設(shè)并未停止。相當(dāng)于房屋“準(zhǔn)生證”的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》缺失，意味著房子即便建好，也無法取得房產(chǎn)證。
8月28日，督查組約談了長春市以及在督查中發(fā)現(xiàn)棚改回遷問題的二道區(qū)、綠園區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人和群眾代表。就督查中發(fā)現(xiàn)的棚戶區(qū)改造回遷的一些問題，督查組要求長春市相關(guān)部門立行立改，展開全面排查。明確將此次暗訪中發(fā)現(xiàn)的棚改問題一督到底，要求長春市政府定期匯報工作情況。
9月5日，長春市政府召開新聞通氣會。長春市副市長周賀介紹稱，長春市政府已經(jīng)成立了由分管副市長牽頭，房地、建委、國土、信訪等部門主要負(fù)責(zé)人，各相關(guān)城區(qū)政府主要負(fù)責(zé)人參加的解決棚改問題專項(xiàng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并責(zé)成各城區(qū)和市直相關(guān)部門第一時間組織人員，針對存在的問題全方位開展排查，制定整改措施，全力解決各項(xiàng)歷史遺留問題。此外，長春市決定開通棚改問題投訴專線，并在全市范圍內(nèi)開展“大接訪”活動，回應(yīng)百姓關(guān)切。
周賀同時表示，長春市、區(qū)兩級政府將進(jìn)一步加大對參與棚改項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度，督促企業(yè)履行主體責(zé)任，確保棚改問題及時解決；將拒不履行義務(wù)的開發(fā)企業(yè)列入“失信”黑名單，進(jìn)行嚴(yán)肅處理。
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