位于昌平區(qū)北七家的華潤·理想國樣板區(qū)
大興區(qū)亦莊首創(chuàng)遠洋·禧瑞天著施工現(xiàn)場
大興區(qū)龐各莊中海云筑施工現(xiàn)場
北京8月多個限競房項目的集中入市，讓限競房供應達到了年內(nèi)峰值。然而，在此前一片看好、認為房源相對而言較低的價格將極大調(diào)動北京剛需及剛改釋放，并預計銷售情況可觀的情況下，當前限競房整體銷售狀況并未如預料般樂觀。北京商報記者兵分三路調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然少數(shù)區(qū)位優(yōu)越、價格優(yōu)惠的限競房項目成交量稍多，但更多位置稍遠項目的銷售進展則相對緩慢，去化壓力凸顯。有房地產(chǎn)行業(yè)專家分析稱，當前限競房供應量在新房市場中占據(jù)近六成比重，但實際上市場已出現(xiàn)供過于求的狀況，預計接下來入市的限競房將面臨愈發(fā)艱難的銷售局面。
調(diào)查：低于限價現(xiàn)售價降幅不一
據(jù)媒體此前報道，已經(jīng)被政府限價的普通商品房開始主動降價尋求出路，希望通過價格戰(zhàn)來助推銷售。為了了解當前限競房售價水平及銷售狀況，北京商報記者于9月8日-10日對大興、豐臺以及昌平區(qū)域內(nèi)4個限競房項目進行了走訪調(diào)查。
首創(chuàng)遠洋·禧瑞天著是位于大興區(qū)亦莊板塊的限競房項目，北京商報記者從售樓處了解到，該項目分為東區(qū)和西區(qū)兩大塊，規(guī)劃用戶為1459戶，9月初首次開盤推出西區(qū)9棟700余套房源，截至9月8日已售200余套。該項目指導價為52695元/平方米，當前售價的單價區(qū)間大概在4.8萬-5萬元范圍內(nèi)，受戶型面積、層高及位置分布等因素影響有所差異，總房款430萬元起。
禧瑞天著項目銷售人員向北京商報記者表示，購買限競房的客戶大多考慮的是性價比，對比周邊區(qū)域房價水平，禧瑞天著“低單價、低總價”的優(yōu)勢較為突出，也因而吸引了眾多購房者的關注。“項目差不多1500套房，首期開盤售價較低，不過后期會根據(jù)銷售狀況拉升到5.25萬元的限價水平，現(xiàn)在可以說是剛需上車的最好時機！”上述銷售人員如是表示。
距離禧瑞天著39公里、位于南六環(huán)外的大興龐各莊中海云筑項目，也是大興區(qū)域內(nèi)一處關注度較高的限競房樓盤。目前該項目處于待售階段，售樓處銷售人員告訴北京商報記者，項目共有45棟樓，主推89平方米小三居和139平方米合院產(chǎn)品，預計于9月22日正式開盤，屆時將推出11棟共計300余套89平方米的房源。據(jù)了解，中海云筑項目限價為42158元/平方米，當前每平方米銷售單價3.6萬元起，89平方米小三居總價在330萬元上下，實際銷售單價同樣受戶型面積、層高及位置分布等因素影響。該項目正處于排卡驗資階段，意向客戶可于近日提交資質(zhì)及資產(chǎn)證明材料，售樓處將于開盤時通知驗資合格的排卡客戶前去選房。售樓處銷售人員表示，中海云筑項目當前排卡登記客戶為300組。按照房地產(chǎn)業(yè)的銷售傳統(tǒng)，1：1的蓄客確實并不樂觀。
位于西南二環(huán)、尚未取得預售證的限競房佑安府項目，正在積極蓄客中。
該項目售樓處銷售人員表示，佑安府開盤信息待定，但因區(qū)位交通及生活配套商較具優(yōu)勢，近期以來咨詢房源信息者眾多。由于當前售樓處不對外開放，因而僅對意向客戶進行包括個人信息、需求、預算等方面的簡單登記。銷售人員表示，項目開盤信息一經(jīng)確定，將統(tǒng)一以電話形式告知客戶，至于項目的具體戶型、面積、價格及房源獲取方式都將于開盤之日予以公布。
位于北六環(huán)外、昌平區(qū)北七家限競房華潤·理想國，限價為49529元/平方米，當前總體銷售價格每平方米4.7萬元起，均價在4.8萬元/平方米左右。該項目于7月18日開盤推出全部共計863套房源后兩個月，目前還剩余房源100余套。
真相：無奈的杠桿工具
值得一提的是，上述限競房項目皆為簡裝交房，首套首付比例均為40%，銷售人員稱這是由于項目總價超過了五環(huán)到六環(huán)的非普通住宅指導線所致。其中，華潤·理想國項目原則上為簡裝交房，但對于有精裝需求的客戶，開發(fā)商表示可提供精裝修服務，精裝修收費在每平方米2200元左右，而同類型的剛需盤純商品房，精裝修標準一般在1000-2000元/平方米之間。
思源地產(chǎn)首席分析師郭毅指出，限競房的先天條件以及市場環(huán)境，都會影響到企業(yè)對于限競房定價的策略?？偨Y(jié)而言，影響限競房銷售價格的因素主要有兩個：一是利潤有多高，即現(xiàn)售價和企業(yè)拿地價格之間的價差有多大；二是限競房周邊的市場競爭關系如何，若市場需求旺盛且周邊項目開發(fā)量少，定價可能稍高。
針對當前部分限競房售價低于限價的現(xiàn)象，郭毅分析認為，以禧瑞天著和中海云筑價格微調(diào)為例，存在企業(yè)拿地成本較低，因利潤空間相對較大而做調(diào)整的可能性。其次，企業(yè)前期在價格上給出一定幅度的優(yōu)惠，可以為后期在限定最高價水平之下的漲價留出一定的空間，同時也為樓盤的價值提升留出了空間。
“限競房售價低于限價，在前期有促進客戶成交的可能性，其實是用價格作為一個杠桿去擠壓當前的客戶，希望能實現(xiàn)一個更好的銷售結(jié)果。”郭毅如是補充道。
爭議：限競房的去化壓力
占據(jù)新房市場近六成比重的限競房，當下已然成為北京新房市場供應主力。
根據(jù)合碩機構(gòu)提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至9月2日已有13個限競房取證上市，限競住宅的預售套數(shù)共有7164套，占同期商品住宅13375套預售總量的54%。
然而限競房比重仍在加大中。隨著限競房取證進度的加快，新盤供應量越來越多，再加上前期開盤加推的項目，專家預測9、10月將再度涌現(xiàn)限競房供應小高潮。
值得注意的是，與限競房供應量一同增加的，還有業(yè)內(nèi)關于“市場需求能否支撐眾多限競房項目的龐大貨量”的擔心，多位房地產(chǎn)行業(yè)專家也指出，新房市場供過于求態(tài)勢已經(jīng)顯露，限競房去化壓力日漸凸顯。
郭毅指出，北京新房市場在之前幾個月成交基本維持在每個月2000套上下的水平，8月的成交拉升至3000套，其中限競房的成交對整體成交量有著一定的貢獻，但實際上北京新房市場需求其實并不十分旺盛。“今年上市的限競房項目去化速度有快有慢，從總體上來看，限競房雖對成交量產(chǎn)生了一定的拉動，但單個項目的去化情況其實并不是特別樂觀。”
郭毅更進一步表示，供過于求的市場矛盾，其實早在政府推地的時候已經(jīng)埋下了一個種子。“目前北京新房市場成交了60多塊限競房用地，整體規(guī)劃總建筑面積將近550萬平方米，大概能開發(fā)6萬多套限競房。但北京一年新房市場的成交量，其實也就在兩三萬套。兩三萬套需求對應著六七萬套的供應，其實市場很難用限競房去更好地調(diào)動需求。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，當前限競房區(qū)域供應扎堆現(xiàn)象明顯，部分區(qū)域入市超過3000套，這使得供大于求開始明顯出現(xiàn)。在張大偉看來，當下北京整體市場處于平穩(wěn)狀態(tài)中，不論是二手房還是新建住宅成交量均顯平穩(wěn)，但北京市場過去兩年土地供應高峰開始逐漸反映到住宅房源數(shù)量上，預計后續(xù)還將有大量項目入市，由此購房者的觀望態(tài)度將更趨明顯。
另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)印證了限競房去化壓力較大的事實。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至9月11日，北京合計有16個限競房項目取得18期預售證，共提供商品房限競房源9038套。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，除去剛?cè)〉妙A售證的部分項目，當前8個限競房項目網(wǎng)簽量合計1089套，按此比例計算，限競房網(wǎng)簽銷售率只有12%。而即使計算所有項目的真實銷售，市場已經(jīng)入市的這16個項目，平均去化也不足四成。此外，限競房市場分化明顯，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足兩成。
出路：價格、產(chǎn)品兩條腿走路
在8月限競房集中入市之前，限競房被外界看作是北京新房市場解渴的一劑良方。但從銷售數(shù)據(jù)看來，限競房現(xiàn)階段的銷售狀況實際上并不理想。
郭毅表示，從在售限競房去化比例來看，一些位置優(yōu)越、限定價較低的項目，沒有達到外界認為的“開盤即售罄”的期望，排卡客戶量也沒有達到開發(fā)商計劃推出量的倍數(shù)關系，仍有剩余房源未被認購。張大偉更是用“北京嚴格的調(diào)控下，限競房出現(xiàn)冰冷現(xiàn)象”來形容限競房現(xiàn)階段不溫不火的銷售現(xiàn)狀。
郭毅分析認為，在市場需求有限的情況下，現(xiàn)階段房企若想促進銷售，可能需要嘗試用價格和產(chǎn)品兩個杠桿去撬動市場，以促進需求。“首先，房企應從產(chǎn)品上下功夫，把產(chǎn)品做到位；其次是看看價格上有沒有松動的空間，讓客戶感覺到項目未來的價值預期是向好的，這樣才能更好地刺激需求。如果在這兩方面沒有太多空間的話，企業(yè)可能會面臨一個比較被動的市場局面。”
此外，郭毅預測，隨著更多的限競房項目逐漸入市，加上此前入市的項目把第一輪購房需求釋放完畢，使得后面接續(xù)的需求減少，接下來上市的限競房項目銷售或?qū)⒏悠D難。（記者崔啟斌 榮蕾）
轉(zhuǎn)自：北京商報
版權(quán)及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
7月物價溫和上漲 市場供求持續(xù)改善
