誰該為“退房潮”負(fù)責(zé)？

　　近期，伴隨著房價的下跌，要求開發(fā)商退房、補價的聲音不絕于耳，部分業(yè)主與開發(fā)企業(yè)的矛盾逐漸升級甚至發(fā)生了嚴(yán)重的糾紛。

　　八處樓盤遭遇嚴(yán)重退房糾紛

　　北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉告訴記者，根據(jù)中原市場研究部門的初步統(tǒng)計，就在短短不到兩個月的時間內(nèi)，包括北京大興順馳領(lǐng)海、上海萬科清林徑、南京天正濱江花園、安徽蕪湖鏡湖世紀(jì)城、寧波合生國際城、上海浦東中海御景熙岸、上海龍湖酈城、北京京貿(mào)國際城等八處樓盤的售樓處發(fā)生“維權(quán)”業(yè)主和開發(fā)企業(yè)的嚴(yán)重糾紛和沖突。這些引發(fā)沖突的項目都有一個共同的特點，就是其在售房源的房價相比此前售出的已經(jīng)大幅度縮水，降價幅度最高的已經(jīng)接近一半。

　　11月18日，不久前剛在北京順馳領(lǐng)海項目定下一套四居室的姚峰化名來到售樓處要求退還2萬元定金。用他的話來說，不久前自己的家人“一沖動交了定金”，看著現(xiàn)在房價的趨勢，如果不趕緊退掉，沒準(zhǔn)很快還要跌。

　　冷清的售樓處沒有太多看房的人，但卻坐著十幾個如臨大敵的安保人員。事實上，僅僅交了定金的姚峰仍然是“幸運”的，就在他退房前的一周，11月12日，這個樓盤的部分業(yè)主聚集到領(lǐng)海售樓處進(jìn)行“維權(quán)”。由于當(dāng)時未能與相關(guān)代表達(dá)成一致意見，部分業(yè)主情緒失控，對售樓處模型沙盤進(jìn)行了打砸。

　　這處已經(jīng)賣了一年多的五環(huán)外樓盤曾經(jīng)在2010年3月到5月間賣出了高達(dá)21000元每平方米的均價，然而目前其在售戶型的價格已經(jīng)回落到了14000元每平方米左右。7000元左右的落差讓很多高點購房的業(yè)主難以接受，僅僅一年自己的資產(chǎn)就蒸發(fā)了三分之一，這使得開發(fā)商成為業(yè)主們口誅筆伐的焦點，也成為很多業(yè)主現(xiàn)場維權(quán)的主要動因。

　　順馳領(lǐng)海項目所遭遇的糾紛并非個案?！熬S權(quán)”成為業(yè)主們應(yīng)對房價大跌的唯一一根救命稻草。

　　房價下跌是否有“權(quán)”可“維”？

　　“近期悄無聲息開盤的華業(yè)東方玫瑰A9，將其中戶型最好的90和92平方米正南戶型通過均價14500元/平方米的價格出售。得知這一消息后，所有A4業(yè)主第一感受都是震驚，然后是憤怒，A4業(yè)主在幾周前花費19300元的單價購買88平方米的戶型、位置更差的A4樓盤，40多萬元房款一夜蒸發(fā)！……嚴(yán)重?fù)p害了已購A4業(yè)主的合法權(quán)益，A4業(yè)主將采取合法手段維護(hù)自身權(quán)利?！?/p>

　　這段話來自一封業(yè)主寫給開發(fā)企業(yè)的公開信，文中提到的華業(yè)東方玫瑰項目位于北京通州。8月，該樓盤項目突然出現(xiàn)了大幅度的降價，進(jìn)而引發(fā)了先期業(yè)主的不滿。部分業(yè)主自發(fā)組成了一個“維權(quán)小組籌委會”，向開發(fā)企業(yè)連續(xù)發(fā)出三封公開信提出退房以及補償?shù)囊蟆?/p>

　　在房價下跌的大背景下，要求退房或者維權(quán)已成為一種無法回避的社會現(xiàn)象，對于購房人而言，一套房子在短短幾周內(nèi)，損失幾十萬甚至上百萬元，在情感上難以接受。然而即便業(yè)主既“震驚”又“憤怒”，但在一紙購房合同面前，這種對于價格的質(zhì)疑卻很難獲得法律的支持。

　　北京盛峰律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松在談到這個問題時表示，如果僅僅是因為市場因素導(dǎo)致價格的變化，那么開發(fā)商在其中沒有過錯，在這種情況下，業(yè)主以市場變化為退房或維權(quán)理由的話，法律上很難獲得支持，這樣的維權(quán)在法律上很難站得住腳。

　　另一位房產(chǎn)糾紛專家、北京市盈科律師事務(wù)所律師張仁藏同樣認(rèn)為，因為房價下跌要求退房或者退還差價是沒有道理的，“合同具有相對性，對于在平等協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的合同，既然簽字了，就要受合同約束，如果以當(dāng)時合同簽訂價格過高提出解除合同要求，這是不能獲得支持的。”

　　事實上，在幾個月前退房問題剛剛露出苗頭的時候，對于業(yè)主要求退房或者補差價的問題就已經(jīng)引發(fā)了社會上的廣泛討論。大部分人都認(rèn)為，本著契約精神，既然自愿簽訂了購房合同就不應(yīng)該再糾結(jié)于價格的漲跌，糾紛不僅無助于事情的解決，而且還可能給房價調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)添亂。

　　處理退房潮要有道義考量

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，對于退房潮，要堅持“契約精神”，但也要看到購房者在議價方面先天的弱勢地位，看到開發(fā)商在推高房價方面承擔(dān)著不可推卸的責(zé)任，因此開發(fā)商不能以“契約精神”為由推開一切責(zé)任?！霸谔幚硗朔砍眴栴}上，不能單單考慮法律因素，還要有道義和情感上的考量?！?/p>

　　在華業(yè)東方玫瑰業(yè)主們發(fā)出的公開信中，曾直言開發(fā)企業(yè)存在捂盤和虛假宣傳的違規(guī)行為。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)行的預(yù)售制度仍然給捂盤惜售、分段放盤提供了存在的空間。不僅如此，在銷售宣傳過程中避重就輕，誤導(dǎo)消費者的現(xiàn)象十分普遍，由于大量的口頭承諾根本不會寫入合同，購房者往往會吃啞巴虧，這些問題在樓市走高的情況下容易被掩蓋，一旦市場遇冷就會馬上暴露出來，成為矛盾沖突的焦點。

來源：深圳特區(qū)報

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