大數(shù)據(jù)：去年四成上市房企銷售均價跌了，六成漲了

　　2019 年在 " 房住不炒 " 主基調的影響下，房地產融資環(huán)境持續(xù)收緊。市場上彌漫著一種說法：2019 年又是降價去庫存的一年。

　　到了 2019 年下半年，廣州多地新盤出現(xiàn)大幅降價促銷。番禺某大盤降幅超過 20%，增城某大盤降幅也達到 20% ……

　　房價真的降了？降了多少？

　　截至4月底，各大房企基本都發(fā)布了2019年報。南都大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計50家規(guī)模上市房企，去年龍頭房企房價平均漲幅大多低于 5%，還有20家房企同比2018年出現(xiàn)價格下滑。

　　誰家漲價最高？

　　僅 5 家漲幅超過 20%，龍頭房企穩(wěn)中略升

　　同比來看，2019 年較 2018 年漲幅和降幅情況又如何呢？

　　數(shù)據(jù)顯示，平均售價同比漲幅超過 20% 的有 5 家，其中綠地香港以 27.89% 的漲幅位居去年漲幅最高。其他四家分別為建發(fā)、綠地、華夏幸福、合生創(chuàng)展。

　　綠地香港 2019 年合約銷售額的主要來源分布于泛長三角和泛珠三角的重點區(qū)域，當中上海、江蘇及廣西項目分別貢獻了約 24%、20% 及 17% 的合約銷售額。其他合約銷售額的核心項目主要包括云南項目約 15% 和浙江項目 11%。財報顯示，年內平均銷售價為每平方米人民幣 14,810 元，包括出售上海 綠地黃浦濱江股權的影響。

　　合生創(chuàng)展去年逆勢飄紅，合約銷售額約 212.58 億元，同比上升 42%；平均合約售價 12865 元 /㎡，同比上升 11%。這也取決于產品結構和城市布局：廣州共有 14 個在售物業(yè)項目，占集團合約銷售總額的 27%；在北京及天津共有 12 個在售項目，占集團合約銷售總額的 17%；在上海共有 9 個在售物業(yè)項目，占集團合約銷售總額的 44%；在惠州共有 6 個在售物業(yè)項目，占集團合約銷售總額的 12%。

　　平均售價漲幅低于 5% 的有 17 家，代表房企有龍湖、華潤、佳兆業(yè)、中梁、雅居樂、奧園、綠城、中海、萬科、保利等。

　　從以上兩個區(qū)間可以分析出，全國性布局的龍頭房企、部分追求規(guī)?；闹行头科笤?2019 年基本保持 10% 以內的穩(wěn)健增長。因此，國家堅持 " 房住不炒 " 的定位不會變，" 穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期 " 的行業(yè)基本面也不會變。

　　誰家降價最猛？

　　7 家售價下降超過 10%

　　值得注意的是，平均售價較 2018 年下降的有 20 家，其中降幅超過 10% 的有 7 家，分別為金科、藍光發(fā)展、富力、大發(fā)、金茂、龍光、華發(fā)。

　　金茂一直采取高售價模式，不考慮權益影響，僅以物業(yè)銷售來看，中國金茂 2017 年的銷售均價可達 2.4 萬元 /㎡，在公布銷售業(yè)績的房企中位列第一。然而，受大形勢影響，不止是去年，近兩年來金茂的銷售均價都持續(xù)在下滑，這也導致了毛利的下滑。從數(shù)據(jù)上可以看到，自去年 11 月份以來，銷售均價已連續(xù) 4 個月在 2 萬元 /㎡以下。

　　華發(fā) 2019 年實現(xiàn)了經營業(yè)績持續(xù)增長，銷售金額創(chuàng)歷史新高，從 2018 年的 582 億元到 922.73 億元，增幅達 58.54%。但銷售均價同比下降 22%，單價直降 6560 元。不難看出，在過去的一年，華發(fā)采取了 " 跌價保增長 " 策略。不過，銷售均價下滑明也并非只由降價促銷引起，其銷售結構也發(fā)生變化，如產品定位下調、項目分布由一二線轉向三四線城市等。

　　得益于早年在粵港澳大灣區(qū)的逆周期拿地，龍光地產積攢了大量的低成本優(yōu)質土儲，借此公司規(guī)?？焖贁U大，業(yè)績也水漲船高。但公司的銷售均價其實已連續(xù)三年下滑。 2019 年龍光地產的銷售均價下降近 2400 元 /㎡。不過，龍光的平均土地成本占銷售均價僅為 24%，低于行業(yè)平均水平，也為未來保持高盈利仍奠定了基礎。

　　在 2019 年，大發(fā)地產的銷售金額及銷售面積均創(chuàng)下歷史新高。其項目主要位于長江三角洲，多處在二三線城市。受調控及推貨影響，項目均價由 2018 年的 15937 元 / 平方米下調至 2019 年的 13550 元 / 平方米，下調近 15%。

　　最初在重慶深耕的金科，于 2016 年開始在全國擴張，2018 年開始開拓到到弱二線及三四線城市。伴隨全面擴張，金科在 2019 年銷售金額及銷售面積均創(chuàng)新高，漲幅分別達到 57%、42%。受市場及區(qū)域分布影響，2019 年的金科的平均售價也從 2018 年的 "1 萬 +" 跌穿至 "9 字頭 "，節(jié)構性下調 10.3%。

　　此外，降幅小于 10% 的有 13 家，代表房企有融信、越秀、恒大、陽光城、融創(chuàng)、金融街、碧桂園、招商、新城、時代等。

　　相較于 2018 年，龍頭房企的平均售價出現(xiàn)了不同程度的下降。如，碧桂園同比下降 7.69%，恒大同比下降 2%，融創(chuàng)同比下降 4.4%。

　　去年在巨大的銷售壓力下，不少房企今年紛紛趕在金九銀十之前搶跑，以價換量。恒大被視為第一家啟動大范圍促銷的房企。8 月開始，恒大推出了全員營銷優(yōu)惠升級活動，恒大數(shù)萬名員工全員營銷。據(jù)當時媒體報道，恒大部分地區(qū)的新樓盤，已經出現(xiàn)了不同程度的降價，部分房價甚至降幅達到了 6000 元 /㎡。但從財報來看，2% 的降幅也只是 " 微降 " 而已。

　　而上半年 " 佛系 "、下半年 " 沖刺 " 的融創(chuàng)，在去年上半年的目標完成率僅為 38.94%。進入下半年，為了實現(xiàn)月均銷售額至少達到 560 億元的速度，一方面根據(jù)市場情況促銷，另一方面也啟動了全員營銷，以此刺激銷售。據(jù)媒體報道，去年 7 月融創(chuàng)位于鄭州一項目單價直降 3000 元 /㎡。

　　去年深陷丑聞風波的新城控股，售價降幅也達到 8.7%。絕大多數(shù)的存貨和成交金額分布在三四線城市，這其中的風險是顯而易見的。新城一方面需要快速回籠資金支持高周轉的經營模式，另一方面希望盡早撤出三四線城市，調節(jié)存貨和銷售結構。兩者共同作用的結果就是降價走量。

　　轉自：南方都市報

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