58安居客研究院：租賃新規(guī)落地 合規(guī)與效率是重構(gòu)行業(yè)的基石

　　10月22日，由中國房地產(chǎn)報社主辦、中國城市與區(qū)域治理研究院與58安居客研究院提供學(xué)術(shù)支持的“重構(gòu)居住關(guān)系-新租住時代”城市共生計劃主題沙龍在北京舉行。

　　隨著《住房租賃條例》正式施行“滿月” ，政策紅利逐步釋放，市場秩序進一步規(guī)范，租賃行業(yè)迎來新一輪發(fā)展契機。

　　“更快、更敏感地關(guān)注用戶需求的變化，尤其是在租賃方面的變化，才能在未來的房地產(chǎn)租賃市場重構(gòu)中占領(lǐng)更多先機?！?58安居客研究院院長張波在分享中強調(diào)。

　　中國房地產(chǎn)報社執(zhí)行總經(jīng)理、中國城市與區(qū)域治理研究院院長張學(xué)冬則指出，居住關(guān)系的重構(gòu)是一場“靜悄悄的革命”，關(guān)乎城市溫度與家庭幸福。

　　政策與市場變革：新租住時代的底層邏輯

　　新租住時代的到來，不僅源于居住需求的多元化，更得益于政策與市場的雙重驅(qū)動。

　　58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝指出，供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變是行業(yè)變革的核心。從政策層面看，保障性租賃住房在“質(zhì)”與“量”上均提供了更大發(fā)展空間：更多參與主體獲得金融支持，房源供給增加，品質(zhì)要求提升，客戶覆蓋面擴大。與此同時，《住房租賃條例》的實施為市場化租賃領(lǐng)域帶來了系統(tǒng)化合規(guī)要求，推動行業(yè)從粗放式增長向精細化運營轉(zhuǎn)變。

　　市場規(guī)模的歷史賬本揭示了被忽視的需求缺口。韋謝提到，“十四五”之前，流動人口數(shù)量被嚴重低估，由于數(shù)字化治理能力的升級，2020年第七次人口普查全國流動人口3.76億，比2019年的官方數(shù)據(jù)多出1.4億人。這一群體成為租賃市場的“隱形需求”，在過去的政策安排中未被充分關(guān)注。此外，供需錯配問題依然突出。保障性租賃住房已建設(shè)2400萬套，但實際入住僅700萬戶；品牌長租公寓在管規(guī)模約300萬套，一線城市出租率超85%，供需相對平衡；而個人房源市場卻呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”與“租金下降”并存的矛盾現(xiàn)象?！半S著居住觀念轉(zhuǎn)變，租賃行業(yè)正迎來結(jié)構(gòu)性發(fā)展機遇，這種轉(zhuǎn)變不僅重構(gòu)了住房消費邏輯，更推動行業(yè)從‘規(guī)模擴張’向‘品質(zhì)運營’躍遷?！?/p>

　　需求端的變化同樣顯著。家庭小型化趨勢使得對居住空間的要求降低；生活配套亟待改善，全國尚有數(shù)千萬戶家庭面臨住房面積不足、設(shè)施老舊等問題；人口結(jié)構(gòu)升級則帶來了長期改善性需求。韋謝強調(diào)：“產(chǎn)業(yè)工人、服務(wù)人員等群體若轉(zhuǎn)化為專業(yè)技術(shù)人員，將釋放巨大租賃需求。2030年城鎮(zhèn)化率預(yù)計提升至70%，還將帶動四千萬人進城?！?/p>

　　市場數(shù)據(jù)進一步印證了這一趨勢：2023年以來，租房需求占比上升，買房需求占比下降，租賃市場正在補位。租金水平梯度下降，二線城市需求企穩(wěn)，租售比突破國債收益率，為行業(yè)提供了利潤空間。韋謝總結(jié)道：“面對這些變化，行業(yè)需更敏銳地捕捉用戶需求，推動供給端優(yōu)化與升級。”

　　用戶需求與行業(yè)重構(gòu)：從產(chǎn)品到生態(tài)的進化

　　新租住時代的核心在于“人”，用戶需求的變化正驅(qū)動行業(yè)從產(chǎn)品到服務(wù)的全面重構(gòu)。在圓桌研討環(huán)節(jié)，與會嘉賓從差異化運營、商業(yè)模式進化、資產(chǎn)價值提升等角度展開了深度討論。

　　58安居客研究院院長張波從平臺視角提出，合規(guī)與效率是行業(yè)重構(gòu)的基石。隨著《住房租賃條例》實施，企業(yè)需通過技術(shù)手段落實房源實勘、信息真實性等要求。“法規(guī)落地后，淘汰的是不規(guī)范的企業(yè)，留下的是真正關(guān)注用戶需求的企業(yè)，” 張波說，“條例倒逼企業(yè)合規(guī)升級，房源真實性管理、資金安全監(jiān)管未來行業(yè)將更趨規(guī)范，政策支持也會逐步完善?！?/p>

　　華潤有巢副總經(jīng)理孫雪鵬指出，租客需求的變化體現(xiàn)在兩方面：一是服務(wù)升級，二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整?！按媪宽椖扛脑祀y度較大，但新增項目需更注重品質(zhì)與空間設(shè)計，”他提到，“廣義的服務(wù)還包括配套空間與區(qū)域整體提升。”

　　龍湖集團龍智資管航道、龍湖冠寓總經(jīng)理顧濤分享了龍湖的實踐：通過精細化產(chǎn)品設(shè)計與組合式資產(chǎn)運營，為用戶提供更全面的生活解決方案。“長租公寓不僅是居住空間，更是生活服務(wù)的載體，”顧濤說，“從維修服務(wù)到社群活動，再到精神層面的滿足，這些都是未來競爭的關(guān)鍵?！?/p>

　　首創(chuàng)城發(fā)集團品牌營銷部總經(jīng)理高廣漢則強調(diào)了客群細分與社會價值并重的運營理念?！俺鞘星嗄晷枰煌ū憷c社群互動，城市建設(shè)者則需要低成本與基礎(chǔ)服務(wù)保障，”他舉例道，“外賣小哥的電動車充電需求、早餐供應(yīng)等細節(jié)，恰恰體現(xiàn)了服務(wù)的溫度?！痹诟邚V漢看來，新租住時代的企業(yè)需平衡經(jīng)濟賬與社會價值賬，從“房東”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔⑿统鞘羞\營者”。

　　在資產(chǎn)價值層面，戴德梁行估價及顧問服務(wù)部副董事董一凡指出，公募REITs的推出改變了估值邏輯，現(xiàn)金流穩(wěn)定性成為核心指標?！巴恋仄谙夼c續(xù)期政策的不確定性是當前主要瓶頸，”他分析道，“未來需通過運營效率提升與服務(wù)增值，增強資產(chǎn)退出時的市場認可度。”

　　面對利潤壓力，企業(yè)也在探索成本重構(gòu)與創(chuàng)新模式。孫雪鵬提到：“通過數(shù)字化管理、政策支持與資方合作，降低運營與建安成本?！鳖櫇a充道：“節(jié)能技術(shù)應(yīng)用與服務(wù)增值是利潤對沖的有效途徑?！?/p>

　　嘉賓們一致認為，新租住時代的核心關(guān)鍵詞是“運營效率”“用戶需求”與“生態(tài)共建”。唯有通過系統(tǒng)化思維與精細化服務(wù)，才能實現(xiàn)居住關(guān)系重構(gòu)與城市共生發(fā)展，讓租賃不再是過渡選擇，而是生活方式的重要組成。（記者 李方）

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)濟網(wǎng)

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