房企9月成績單：超六成銷售額環(huán)比結(jié)構(gòu)性增長

　　房企9月銷售企穩(wěn)回升，改善型房源成為主要拉動力。據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計，截至10月15日，在已披露9月銷售數(shù)據(jù)的24家房企中，保利發(fā)展、中國海外發(fā)展(以下簡稱“中?！?、綠城中國等15家房企銷售額環(huán)比上升，占比達62.5%。此輪回暖與房企此前調(diào)整拿地策略密切相關(guān)，疊加“好房子”產(chǎn)品的入市，共同推高了改善型房源的市場占比。業(yè)內(nèi)人士指出，差異化的定價策略亦是關(guān)鍵：小戶型靠“以價換量”吸引客群，改善型房源憑借產(chǎn)品力實現(xiàn)溢價，從而驅(qū)動銷售額增長。

　　不同量級企業(yè)呈差異化復(fù)蘇

　　據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計，在已披露9月銷售數(shù)據(jù)的24家房企中，頭部企業(yè)憑借規(guī)模優(yōu)勢穩(wěn)健發(fā)展，部分中等房企則依托項目運營實現(xiàn)銷售額大幅增長，行業(yè)復(fù)蘇態(tài)勢顯著。

　　從銷售規(guī)模來看，保利發(fā)展、中海9月銷售額均突破200億元，分別為205.31億元和201.73億元，穩(wěn)居第一梯隊；華潤置地、招商蛇口、綠城中國緊隨其后，銷售額分別為176億元、166.98億元和128億元。

　　保利發(fā)展、中海、綠城中國、中國金茂等企業(yè)憑借充足的土地儲備和成熟的運營能力，實現(xiàn)銷售額連續(xù)3個月環(huán)比增長。以中海為例，其在售項目包括中?！惤鸶⒅泻Ｈf吉玖序等9個，涵蓋高端豪宅、改善型及剛需產(chǎn)品，滿足不同購房需求。

　　這一產(chǎn)品布局推動中海在7—9月實現(xiàn)銷售額“三連增”，分別為118.5億元、183.3億元和201.73億元，增長勢頭穩(wěn)健。

　　部分中等規(guī)模房企則依靠“紅盤”項目的市場熱度拉動銷售。例如，越秀地產(chǎn)9月實現(xiàn)銷售額68.01億元，環(huán)比增長23.54%。盡管在售項目數(shù)量不及中海，但憑借和樾玉鳴、和樾望雲(yún)、香山樾、星耀未來等爆款項目的市場認可度，仍實現(xiàn)銷售額穩(wěn)步提升。

　　從銷售額增幅來看，不同量級房企復(fù)蘇節(jié)奏存在差異。其中，融信中國因8月銷售額基數(shù)較低，9月環(huán)比大幅增長132.31%；金地商置、越秀地產(chǎn)、綠城中國、保利發(fā)展的環(huán)比增幅也較為突出，分別為55.43%、23.54%、20.75%和13.97%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進指出，無論是土地儲備充足還是爆款項目較多，都有助于提升市場占有率。頭部房企憑借資源整合能力實現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)，適應(yīng)政策趨穩(wěn)的環(huán)境；其他房企則依賴爆款項目應(yīng)對市場波動。未來，頭部房企優(yōu)勢或更加明顯，腰部房企需加強產(chǎn)品差異化。

　　優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)助力項目去化

　　房企銷售額的增長與其前期調(diào)整拿地策略緊密相關(guān)。2024年，多家房企明確將優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)，聚焦一二線城市加大拿地力度。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來房企拿地持續(xù)向核心城市集中，加上核心城市推地節(jié)奏前置并增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，帶動前三季度300城住宅用地出讓金同比增長約13%。土拍熱度主要集中在核心城市，TOP20城市住宅用地出讓金占全國總金額的61%。

　　以華潤置地為例，2025年上半年新獲取18個項目，新增土地投資權(quán)益地價322.8億元，總計容建筑面積148萬平方米，所有新增項目均位于一二線城市。

　　越秀地產(chǎn)堅持“聚焦核心城市、核心區(qū)域深耕”策略，2024年全年權(quán)益投資總額294.6億元，超過80%的資金投向北京、上海、廣州一線城市，投入金額分別為93億元、69億元和81.6億元。

　　在房企對一二線城市地塊需求旺盛的同時，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加也為房企提供了更多選擇。以北京為例，9月新增22個房地產(chǎn)項目，分布于10個區(qū)域，新增房源近6000套，多為此前出讓的優(yōu)質(zhì)地塊。

　　從地塊位置和配套來看，這些項目兼具區(qū)位、交通和生態(tài)優(yōu)勢。以熱銷的中建·運河玖院為例，項目毗鄰大運河和城市綠心森林公園，距離地鐵6號線北運河?xùn)|站約300米，且臨近副中心站綜合交通樞紐。

　　優(yōu)質(zhì)地塊屬性推動項目熱銷。中建·運河玖院于9月13日取得預(yù)售證，7天后開盤，截至10月14日，764套房源已簽約512套，去化率達67.02%，成交均價約6.15萬元/平方米。

　　此外，9月30日北京朝陽太陽宮地塊的競拍也吸引保利發(fā)展、招商蛇口等9家房企參與角逐，最終由中建智地經(jīng)過339輪競價，以39.18%的溢價率競得。該地塊配套齊全，且是2022年6月以來該區(qū)域首次供應(yīng)的住宅用地。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，房企上半年在核心城市競得的地塊預(yù)計將在四季度陸續(xù)入市，供應(yīng)改善有望為新房銷售提供一定支撐，但市場分化趨勢仍將延續(xù)。

　　產(chǎn)品力成為銷售回暖關(guān)鍵

　　在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)持續(xù)增加的背景下，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的出臺為購房者提供了更多高品質(zhì)居室選擇。嚴(yán)躍進指出，“金九”樓市回暖既得益于政策利好降低購房門檻、釋放潛在需求，更本質(zhì)的原因在于新房產(chǎn)品力增強了市場吸引力。

　　從政策層面看，8月以來，北京、上海、深圳等核心城市相繼優(yōu)化限購政策：北京明確符合條件的居民家庭在五環(huán)外購房不限套數(shù)，上海對符合條件的居民家庭放寬外環(huán)外購房套數(shù)限制等。

　　政策優(yōu)化持續(xù)釋放購房需求，而“好房子”的入市進一步拉大了新房與二手房的代際差異，激發(fā)購房者置業(yè)意愿?！昂梅孔印碑a(chǎn)品得房率普遍超過90%；會所設(shè)施配套齊全，滿足業(yè)主不出社區(qū)即可享受娛樂、健身等需求；架空層、風(fēng)雨連廊等設(shè)計，也為業(yè)主在雨雪天氣提供了休閑活動空間。

　　居住品質(zhì)的升級契合了改善型需求客群的核心訴求，推動此類群體加速入市。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1—8月，30個代表城市中有24個城市120平方米以上房源成交套數(shù)占比提升。細分面積段來看，21個城市120—144平方米產(chǎn)品成交占比上升，22個城市144平方米以上產(chǎn)品成交占比提高。

　　北京市場變化尤為明顯。2025年1—8月，90平方米以下剛需產(chǎn)品成交近5400套，占比22.5%，較2024年同期下降3.8個百分點；90—200平方米改善型產(chǎn)品成交約1.7萬套，占比達71.1%，較2024年同期提升5個百分點。

　　以在售項目紫京宸園的定價策略為例，133平方米小戶型以約9.3萬元/平方米的相對低單價吸引客群、促進成交；232平方米大戶型則以約10.5萬元/平方米的較高單價，通過更大面積和更高單價形成近一倍的總價差，實現(xiàn)利潤增長，形成小戶型以價換量、大戶型溢價盈利的定價邏輯。

　　改善型房源占比的提升成為房企銷售額增長的關(guān)鍵動力。中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，當(dāng)前樓市銷售呈現(xiàn)差異化路徑：剛需房源多通過“以價換量”提升性價比，擴大成交量；改善型房源及高端住宅則憑借優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計和高端市場定位，突破價格與戶型限制，實現(xiàn)更高銷售額規(guī)模。（王寅浩 李晗）

　　轉(zhuǎn)自：北京商報

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